一线房价猛涨三线鬼城遍地 习李呼应楼市出新政

　　中共十八大之后，各界翘首期待新领导层对房地产业作出指示，盼了近一年，等来的是习近平总书记的讲话。但市场并未在等待中停止脚步，一年来，依然波澜迭起。这也印证了李克强总理常说的那句老话：市场的归市场，政府的归政府。

　　一线房地齐涨三线鬼城频现

　　2013年，在大家满腹狐疑的眼光中，融创中国董事长孙宏斌归来。8月份之后，他一口气拿下3个“地王”：楼面价近2.8万元的北京亦庄地块、楼面价达7.3万元的北京农展馆地块，以及总价103.2亿元的天津天拖地块，三块地分别创下区域单价、全国单价、天津总价纪录。业界至今津津乐道于孙宏斌当年的滑铁卢，这让孙宏斌颇为不爽，孙宏斌还是那个孙宏斌，但市场已今非昔比，这让农展馆地块将来要卖每平方米30万元的豪言底气十足。

　　但孙宏斌再牛，也只是无数地王中的一个，全国各地还有很多地王，2013年因此当之无愧于“地王年”的称号。数据显示，到今年11月止，全国300个城市的土地出让金收入超过2.7万亿元，较去年同期大涨62.65%。全国各地政府土地出让金收入可能创下历史新高。北京1673.9亿元土地出让金已经落袋，年内有望突破1800亿元。去年全年的数字是647.9亿元。上海土地出让金已经创下国内新纪录，2130亿元的收入，涨幅超过100%。不仅今年，就连明年的土地出让开门红都已经落听。目前，北京挂牌待交易的经营性地块已达20宗，其中19宗将在明年1月份成交，居住类地块有12宗。拿了高价地的开发商不可能是慈善家，敢于抬价抢地说明他们对将来的房价是有很高预期的，这是一个市场信号。

　　与土地市场火爆相伴而行的是一线城市异常坚挺的房价。临近年底，北京楼市光盘闪闪，其中，房山区首创·伊林郡534套房源有近2000人到现场摇号选房，创下10亿日光成绩；丰台领秀·翡翠山拿出96套房源，当天认购超9成；以近每平方米4万元均价入市的亦庄金茂悦184套房源开盘当天全部售罄。日光盘的出现只是暂时缓解了北京楼市的饥渴。根据北京房地产交易管理网数据，2013年10月9日，北京可售商品住宅库存仅有59921套，这一库存数据已经跌破5月2日的60674套，成为年内新低。汉宇地产新房监测数据显示，截止到12月15日，上海2013年商品住宅供应量为1103.93万平方米，同比增长23.75%，已超过前3年的历年水平；成交量同比增长30%，为1222.32万平方米，成为限购以来成交表现最优的一年。截至当前，商品住宅供销比为1∶1.11，市场再现供小于求状态。当前商品住宅库存面积为960.59万平方米，已重新回到1000万平方米之下。以前11个月成交均值计算，这点库存只够销售9个月左右，这一指标已低于安全值。

　　在这样的供求关系下，国家统计局12月18日公布的数据没有悬念：11月份70个大中城市中，四个一线城市的房价涨幅同比全部超过20%。其中，上海涨21.9%，全国最高；北京涨21.1%，深圳涨21.0%，广州涨20.9%；另外，同比涨幅超过10%的城市超过20个。

　　一半是火焰，一半是海水。一边是一线城市房价连续20余月的高涨，一边是温州等城市连续26个月下降。年初，被人笑称“年年预测年年不准”的中国社科院，再次发表房地产蓝皮书，现在看来，“鬼城”的流行，多少为它挽回了部分脸面。蓝皮书有言在先：今年“城市间房地产市场分化将加剧。中小城市房价增长可能相对平稳甚至有所回调，大都市区房价可能存在一个持续的增长空间。”此后即有人预言，二三线城市会有房地产崩盘现象发生。果不其然，在随后开出的“鬼城”名单上，内蒙古有鄂尔多斯、清水河新区、巴彦淖尔、二连浩特等，河南有郑东新区、鹤壁、信阳等，辽宁营口，河北唐山，湖北十堰，宁夏海原，天津京津新城，江苏常州、丹徒，贵州贵阳，浙江温州，云南呈贡、海南三亚等有幸上榜，其中，鄂尔多斯堪称中国最著名的鬼城，其康巴什新城不仅是空城，也是债务之城。计划投资60亿元、耗时10年、开发5平方公里新区，这是年财政收入只有3000多万元的国家级贫困县呼和浩特清水河县的惊人壮举，如今项目流产，资金链断裂，造成烂尾楼一片。在内蒙古西部还有一个小鬼城——巴彦淖尔，其政府拖欠的工程款或已超百亿元，严重程度直逼鄂尔多斯。“鬼城”名声已经远播海外，在美国商业内幕网站通过卫星图片展示的中国“鬼城”中，郑东新区被称作中国最大的“鬼城”。呈贡也被美国《外交政策》杂志称为鬼城。上榜鬼城还会不断更新，但客观地说，房地产崩盘其实只是鬼城的表象，新区鬼城之间的神秘联系，暗示其罪魁祸首是背后那只看得见的手在乱动。

　　习李前后呼应长效机制欲出

　　自有房地产市场以来，宏观调控就没有停过。十多年的调控，已经陷入越调控房价越高涨的困局。2013年也不例外。2月20日，温家宝主持任上最后一次国务院常务会议，确定要完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。建设部官员在谈到宏观调控与房价猫捉老鼠的游戏时曾说过，宏观调控子弹多的是。这次射出的子弹叫“新国五条”，效果如何，自不待言。

　　改革进入深水区，有识之士都在谈论顶层设计，其实，十多年来，很多人一直在呼吁建立房地产市场长效机制。年初政府换届后，大家都把目光投向新一届政府。

　　早在上任之前，李克强就一直在推进棚户区改造及保障房建设，就任总理后，更是不遗余力。在就任总理后的首场记者会上，开宗明义要“把错装在政府身上的手换成市场的手”，“市场能办的，多放给市场。社会可以做好的，就交给社会。政府管住、管好它应该管的事。”这既是他的信条，也是本届政府的执政理念。如果说，十多年的房地产宏观调控还有一点收获的话，那就是政府终于明白并且开始履行自己应该承担的住房保障责任；同时，调控市场不能靠政府这只手。

　　2013年，政府在保障房建设上并不含糊。年初定下的盘子是，基本建成460万套、新开工600万套。年底的结果是：全国城镇保障性安居工程超额完成了基本建成470万套、新开工630万套的任务。

　　房改时设计的住房供应体制是廉租房、经济适用房、商品房三驾马车，其中政府承担着主要的供应责任。2003年8月，为了抑制经济过热迹象，国务院出台18号文，首次明确房地产“已经成为国民经济的支柱产业”，顺便把“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。”政府将“为70%-80%以上的家庭提供经济适用房”的政策换成“多数家庭购买或承租普通商品住房”。此后，政府无责一身轻，商品房一统江湖，房价持续暴涨。于是，政府不得不在不减少甚至还要增加土地和税费收入的前提下，通过不断加码的强制性措施，希望靠降低房价来解决中低收入者的住房问题。以致商品房中出现了“9070”、两限房、改善性商品房、自住性商品房等怪胎，出现了商品房配建保障性住房，或者干脆限制购买商品房的现象。结果证明，政府责任和市场自由都没搞好，而这种回避政府责任的调控是没有用的。李克强把调控的着力点从市场回归保障，回归政府责任，打中了房地产病症的靶心。

　　9月25日召开的国务院常务会议，首次提出要“加快制定城镇住房保障条例”，这就把政府的住房保障责任建立在法制基础之上，这是构筑房地产长效机制的重要一环。果不其然，一个月后的10月29日，在中央政治局第十次集体学习时，习近平首次清晰地提出要“加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”，住房政策的总方向是：“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”。这个长效机制就是政府市场各行其道的两分制。

　　习近平提出，建立这个住房供应体系，“要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系”。据此，在厘清市场、政府各自的边界之后建立起来的住房供应体系，微调是难免的，但不会再像以前那样“无穷动”，而必须是“统一、规范、成熟、稳定”的。

　　顶层设计有了，但具体的房地产体系还是雾里看花，保障房的篮子里还不知会有什么。保障房和保障性住房是两个完全不同的概念，目前说的都是保障性住房，真正的保障房并不多，廉租房、公租房、经适房、安居房乃至限制性商品房都被冠上了这顶大帽子。北京市住建委日前宣布，从4月19日起，北京已经将廉租、经适、限价和公租“四房”申请统一为“保障房”申请，实现了保障方式由“以售为主”向“以租为主”的重大转变。细看就会发现，其中的限价房实际是变种的商品房。9月份的国务院常务会议已经提出要将廉租房和公租房并轨。按照“住有所居”的目标，也许将来的保障房就是政府出租房。

　　又或许，在保障房和商品房之间还会有模糊地带。刚刚召开的2014年全国住房城乡建设工作会议，提出了“共有产权住房”新概念。原来的经济适用房是政府无偿提供土地建设的住房，业主不能出租，出售时必须补缴土地出让金。这在很大程度上就是共有产权住房。经济适用房改为只租不售后，莫非共有产权住房将取而代之，变成可以出售的保障房？又或者是另一种受限制的商品房？

　　10月22日，北京市住建委发布“新政”，又一种商品房——自住型商品住房登场。这是一种变相的“两限房”，在限套型(建筑面积在90--140平方米之间)、限房价(销售均价比同地段、同品质商品房低30%左右)之上，又嫁接了类似原来经济适用房的转让限制：五年内不得上市，五年后上市30%收益交财政。这与共有产权房又不相同。

　　在这个顶层设计中，政府必须提供住房保障，并且要有法制护航，这是比较明确的，但这个保障水平不会太高。“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率也就20%，显然，这个指标并不高。根据习近平的讲话，这20%主要是“为困难群众提供基本住房保障”的。要满足多层次需求，还是以市场为主，而市场问题，要交给市场来解决。这样一来，不仅中等收入家庭，就是低收入家庭都还要从商品房市场解决住房问题。万达集团董事长王健林已经预言，“15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势”。