小产权房“转正”梦断面临诸多问题

　　在这一背景下，日前国土资源部、住房城乡建设部两部门联合发出紧急通知，明确要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。

　　同策咨询研究部总监张宏伟在与记者连线时表示，这有利于遏制“小产权房”风气日涨跳价的现象。从近3至6个月短时间内来讲，“小产权房”交易陷入“观望”阶段，在对于处理“小产权房”政策尚未明确之前，“小产权房”的交易将处于冷却状态。

　　“小产权房”由于缺乏法律保护，随着近年来房价的上涨，暴露出越来越多的纠纷。北京通州宋庄艺术家“小产权房”保卫战，成为“小产权房”问题的典型案例。尽管面临法律缺失带来的风险，为何“小产权房”建设屡屡被叫停却收效甚微？

　　分析人士指出，主要在于城市房价持续上涨远超普通居民的承受力，同时保障房建设体系尚不完善，难以满足中低收入人群的住房需求，而“小产权房”由于地价低廉，没有缴纳相关税费，房价较低，具有较强的竞争力。虽然我国三令五申购买“小产权房”不受法律保护，但是“小产权房”的价格优势仍吸引了部分百姓购买。其中也不乏一些消费者存在侥幸心理，期待后期“小产权房”能得以转变身份。需求的存在以及较大的利润空间，为“小产权房”的生存和发展提供了空间，尤其在动辄每平米四五万元的一线城市等房价上涨较高的地区，“小产权房”的价格优势更加诱人。

　　购买“小产权房”的消费者一般都是用来自住，鲜有投机者，因此，对“小产权房”的处置一直是一大难题。此次两部门强调遏制“小产权房”，能否会根除这一现象，“小产权房”是否将从此退出历史舞台？

　　市场人士大多认为，解决这一问题尚任重道远。针对增量“小产权房”，通过加大执法力度来解决尚非难点，关键是如何处理存量的问题，挑战不小。如果强拆则容易激化矛盾，毕竟“小产权房”的居住属性，满足了很多中低收入群体的住房需求。而“转正”显然没有指望。随着新型城镇化的推进，迫切需要寻找到一条合适的道路，从根本上解决这一问题。

　　张宏伟表示，就当前来讲，在保障性住房体系还不能真正发挥其社会保障作用的市场背景下，一些大城市房地产市场价格高涨与“小产权房”并存的现象还将持续。“小产权房”的问题不是“头痛医头，脚痛医脚”的问题，而是整个住房市场保障体系的问题。尤其是在建立城乡统一的建设用地市场推进城镇化过程中，要首先着手解决“失地”农民的住房保障问题。

　　如何解决“小产权房”问题，当前市场大多认为有两种选择：一是直接拆除“小产权房”，以杜绝类似事件发生。但是，这样的操作面临市场、社会等诸多风险，并不是最佳的方案。二是购房者补交土地出让金等相关税费从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。但是这一思路面临诸多问题，购买“小产权房”的人大多经济能力不强，无法承担这一费用。并且近年来土地价格不断上涨，远非购买之初的水平，这一差价购房者更不愿意承担。同时，交钱可以将“小产权房”合法化，这不仅涉及法律法规的问题，还会带来一些不确定的风险。如果违法成本不是很高，那么有可能会导致更多集体土地上建设“小产权房”的大量涌现，“转正”的操作过程中很可能为某些人提供了权力寻租的空间，易于滋生腐败现象。

　　此外，张宏伟还表示，地方政府可以购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务问题雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。

　　权衡利弊，选择最佳方案，各方正在探索中。一些城市包括北京、深圳等都在试点解决“小产权房”，把“小产权房”纳入到保障房、公租房、经济适用房系列，同时通过交一部分税来加以规范。

　　分析人士指出，从根本上来讲，“小产权房”的出现乃至难以治理背后的根源还是“土地财政”的问题，不破除地方政府对土地财政的依赖，治理“小产权房”往往最终陷入“两难困境”。庞东梅