量增价升难言见底 局部回暖不改楼市降价趋势

　　山东省临沂市郯城县居民在选购楼房。张春雷摄(新华社发)

　　调控政策并未转向量增价升难言见底

　　局部回暖不改楼市降价趋势(市场观察)

　　5月的楼市十分热闹，颇有“乱花渐欲迷人眼”的架势，成交量放大、价格回升，二手房也闻风而动，坐地起价，部分地区甚至出现排队购房的“长龙”，而根据国家统计局公布的数据，5月份全国商品房成交面积和销售额，比4月份分别上涨了15%、20%。房地产真的是回暖见底了吗？业内专家指出，回暖呈现结构性特征，由购买者的刚性需求、开发商以价换量的销售策略等因素导致，并不表明房价探底成功、重拾升势，未来的房价仍将呈现“稳中有降”的趋势。

　　楼市回暖有结构性特点

　　5月份，40个大中城市，逾八成城市房地产成交量环比上涨。其中，四大一线城市——北京、上海、广州、深圳5月的成交量均创下限购以来新高。

　　中国房地产协会副会长陈国强对本报记者表示，成交量的回升实际上具有结构性的特点。他认为，一方面由部分区域的热销楼房带动，同时，大量的楼盘还呈现出不景气的特征；另一方面，购房群体也有明显特征，虽然有一些改善型的高档楼房销售增长，但首次买房的“刚需”则占据了购买主体。

　　陈国强指出，开发企业转变销售策略，寻求“以价换量”，热销楼盘价格都是平开和低开，符合市场预期，也释放出较大的成交量。同时，市场回暖也和政策的微调有关。

　　近期中央的宏观经济政策，把稳增长放在更加重要的位置，采取了降息、加大投资力度、加快对一些项目的审批等措施。市场一度出现对央行重申首套房贷利率优惠的误读。

　　开发商盼望政策放宽，部分媒体的跟风解读也以乐观预期偏多，两方面因素叠加，导致市场预期开始调整。许多人由观望转向了出手。

　　谈论“楼市见底”为时尚早

　　“对于近期回暖，国家的政策依然没有放松，从这个角度看，说见底或许早了点。”北京工商大学产业经济研究中心副主任周清杰向本报记者表示，近期的降息、下调存款准备金率等政策，是政府为了应对经济下行压力而采取的措施，目的不是为房地产救市。货币政策的调整是面对整个实体经济的。

　　陈国强认为，从政策的角度来看，今年初是一直比较明朗的，可以说是“政策的见底”。“但政策的底部特征不等于市场的底部。”他举例说，近一时期，北京的通州、大兴、房山供应量比较大，竞争激烈，价格有所回调，部分区域的价格底部特征比较明显，但还没有到挤掉大部分泡沫的程度，其他城市也有类似的情况。

　　陈国强也认为，宏观经济政策的微调是基于经济发展全局的考虑，虽然客观上房地产可以受益，但主要目的不是为了“救楼市”，不能模糊两者之间的区别。

　　各地政府比中央政府在政策上更积极一点，毕竟地方政府的财政压力更大。周清杰表示，在这一点上，“地方政府、开发商和媒体在某种程度上达成了一种默契。”

　　楼市传言为何扑朔迷离

　　6月12日，一篇名为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道引起了公众关注，文中多次引用所谓“发改委内部人士”的话，暗示当前一系列政策意在放松楼市调控，言及“未来不排除给地产项目‘开口子’”。国家发改委当日发表声明：“有关报道纯属捏造。”

　　全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿接受记者采访时表示：“有人炒作，希望房地产价格回升可以理解，我的观点是不能反弹，因为反弹的话容易引发大的经济问题。”

　　他认为房地产有水分、有泡沫，必须让房价慢慢恢复到合理的水平。“现在房地产数据数出多门，许多数据都是代表利益集团的，都是不可靠的，不可信的。”

　　陈国强指出，每到这个时候，各方都有意无意地释放各种传言，原因是复杂的。有一些是有意的，有一些是误传，同时，它也反映了一些人的期待，希望政策转向宽松和微调。

　　他认为，需要明确的是，回暖不是意味着价格上升，地产商贸然提价失去的将是市场份额，会陷入更加被动局面。

　　“房价将呈现‘稳中有降’的趋势。”他说，房地产政策的调控基调并未改变，业内高库存现象严重、待售房源充足、开发商资金压力依然严峻，消费者千万不要误判形势，难抑购房冲动，贸然出手。