地方楼市调控新政频出 期房销售加税抑制炒房

天津、河北、甘肃，先后公布地方稳定房地产市场新政。今年1月份，北京为首的部分省区率先出台了稳定房地产市场的地方新政。时隔3个月，又一批省区以“促进房地产市场稳定发展的意见”的名义出台地方楼市调控新政。

　　相比1月份的地方楼市调控新政，4月地方楼市新政重点在于：大规模增加中小套型商品房供应和打压投资性购房需求。

　　中小套型大扩容

　　4月12日，天津市常委会通过《促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，不日将正式发出。

　　这份天津市的稳定房地产市场发展意见当中提出，将严格控制高档公寓和别墅项目建设，支持企业开发中低价位、中小套型普通商品住房。

　　此前4月9日，河北省下发的《河北省关于促进全省房地产市场平稳健康发展的通知》中同样提出要加快中低价位、中小套型普通商品住房开发建设，采取有力措施促使其开工建设、上市销售。

　　1月，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台，北京、福建等地已经率先出台了地方楼市调控政策。

　　此次第二波地方楼市调控政策，则与3月10日国土部公布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》结合的更加紧密。

　　此前，国土部已有要求，各地保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70％。

　　国土部土地利用司司长廖永林表示，供地计划要求当中的自住型中小套型商品房指的是“90/70”房屋。

　　此前，很多地方政府已经停建“90/70”的房屋，而在这轮地方落实调控政策当中，这类中小套型房屋比例被大规模提高。

　　兰州市甚至提出，将“90/70”的房屋占到全部住房比例的45％。这意味着，商品房市场上，90平方米以下的房屋建设面积已经超过了90平方米以上的房屋。

　　而甘肃省出台的《甘肃省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在中小套型商品房建设用地上不仅与国土部的供应量要求一脉相承，更作出了细化的要求。

　　今后甘肃省的住房结构体系，将把面积60平方米以下的住房控制在20％左右；将面积60—90平方米的住房控制在50％左右；将面积90—120平方米的住房控制在20％左右；将面积120平方米以上的住房控制在10％左右。

　　中国房地产学会副会长陈国强说，各地大规模推中小套型商品房，非普通商品房比例逐渐减少，未来对非普通商品房征收物业税的可能性就加大了。“现在对特别消费税、保有环节税和物业税的探讨都很热烈，将来可能会有部分城市、区域率先或者以试点的方式率先的推出。”

　　抑制投资需求

　　第二波地方楼市新政一方面增加中小套型房屋供给，另一方面，制定了多项措施来抑制楼市投资性需求。

　　河北省要求，各地年度廉租住房、经济适用住房、棚户区改造住房、限价商品住房、公共租赁住房等政策性住房建设用地，要达到当年住宅建设用地总量25％以上，并优先予以安排；对上述政策性住房建设用地达不到年度住宅建设用地总量核定比例的，将核减其下一年度的用地指标。

　　而天津《实施意见》中要求，从今年起实行查账征收的房地产开发企业销售未完工开发产品(即指期房)的计税毛利率，非经济适用房恢复到25％。

　　2009年，天津市出台房地产企业所得税处理通知当中提出，对于房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率调整为，一般企业按照10％-15％分区域进行征收；经济适用房计税毛利率为3％。2009年5月，上海和四川等城市，甚至将这个计税毛利率下调到了10％。

　　业内普遍认为，这项政策对于在售房屋和开发商囤房来说，是一种“增值税”。随着房价上涨，对于开发商销售期房的计税征收加重，加重了开发商涨价的税收负担，同时向取消预售制度靠近。