地方版“国五条”密集落地 细则待进一步精细化

　　虽各地细则松紧不一，但此间专家指出，多地的细则不细、可操作性不强等问题突出，行政手段进一步强化的迹象明显，地方版“国五条”有待进一步具体化。不过亦有专家认为，若地方细则执行有力，则短期内能够影响预期，为过热数月的中国楼市降温。

　　事实上，自去年6月以来，蔓延中国主要大中城市的“楼市高烧”持续升温。截至今年2月份，多数大中城市房价已连续9个月环比上涨。尤其是包括北京、上海等在内的一二线城市，房价已现“脱缰”担忧。

　　在此背景下，2月20日和3月1日，中国官方相继出台房地产调控新“国五条”及其细则。根据官方部署，本月底之前，各地方版的细化政策将陆续落地，为原则文件提供可操作性。

　　从各地设定的房价控制目标来看，京版细则对于房价目标控制最为严厉，细则提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；上海将房价控制目标设在“基本稳定”；而重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，各地细则普遍对价格调控范围的规定含糊，“例如针对什么类型、区域的住房；目标房价以何种方式统计；涨幅具体多少等问题尚未有明确回答”。

　　此外，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中新社记者采访时分析，各地公布的目标大致与其楼市热度相呼应——北京、上海等一线城市偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等则较为温和。

　　针对目标的可实现性，中国房地产学会副会长陈国强在接受中新社记者采访时亦分析，重庆等城市实际上仍保持一定的房价上涨预期，政策余地较大，目标实现不难；而北京是目前公布调控目标的城市中，唯一明确提出价格下降的，将更有难度。

　　不过他指出，北京细则中将一二手市场作出区分，将中心城区的稀缺楼盘划分在普通商品房的范围之外，通过新建楼盘的外围化降低新房市场的价格，确有可行性。

　　此外，顾云昌告诉记者，虽京沪渝等城市提出售二手房按差额的20%征个税，但大多仅停留在重申“国五条”原文的基础上，对于如何计算房产增值、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题并无细化规定。例如，虽北京提出，“不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税”，但在如何核实原值等具体操作中，仍有诸多问题尚待具体化。

　　另外，虽然多个城市提出收紧二套房贷政策，但具体的首付及利率比例并未明确规定。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，北京仅提二套房贷首付提高，但成数、利率并未确定。而上海则更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策。他表示，政策预留下一些漏洞与自由操纵空间，仍需更进一精细化。

　　至于调控中再次强化行政手段的迹象，顾云昌指出，地方政府更多地诉诸“限价”、“限购”等行政化调控手段实乃多方力量博弈之下的权衡之策。

　　他分析，由于刚需群体依然庞大、投资性需求难以根除、货币流动性充裕、地方债务严重依赖土地财政收入，热点城市的房价压力加大，调控难度剧增。

　　以京渝两地为例，京版细则提出19条具体规定，其中包括京籍单身人士限购一套住房；增加“限房价、竞地价”地块的供应；报价不合理的商品房暂不可发预售许可证或不办理现房销售备案；逐步将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理等内容；重庆亦提出限制低密度、大户型住宅项目开发建设；引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一，以行政手段进一步强化调控。

　　未来随着细则的陆续出台，胡景晖称，由于“国五条”出台后已经释放了大量需求，预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑，但价格会先趋于稳定，下半年预计稳中有降；从第四季度起，市场整体会趋于稳定。