楼市泡沫在做大，物业税“空转”到何时

中国房价居高不下，开征物业税再次引发热议。在国外，大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。物业税多属地方主体税种，是保持一个国家财政稳定的重要来源（1月31日《广州日报》）。
　　
　　时下，对中国楼市究竟有没有泡沫的争论大抵已经形成共识或比较倾向一致的认知。在2009博鳌房地产论坛上，众多专家对于2009年以来中国楼市过度“繁荣”强烈关注。在全民再次重蹈2007年楼市高烧之际，专家齐声警告：国内房地产市场非但没有经历有效调整，反而步入了更深的房地产泡沫陷阱。据国家统计局最新公布，2009年中国房价上涨将近24％，而一些城市的房价甚至飙涨一倍以上，不难设想楼市泡沫有多大！
　　
　　应当说，当下要不要挤掉楼市泡沫不是问题，因为前有日本、香港、美国的沉重教训，后有迪拜的现实镜鉴。我的问题是，房地产泡沫挤而不消甚至愈挤愈大才是问题。调控过后不少地方楼市泡沫非担未能挤掉反而膨胀做大。为此，高层审时度势，1月10日又度紧急出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)以积极因应。
　　
　　近年来，来自不同管道旨在平抑房价，呼吁尽快开征物业税的声音此起彼落不绝于耳。经济学常识告诉我们，中国当下开征物业税时机已然成熟。按照既往调控思路，虽然降低房价可以通过限制需求，比如提高首付到五成六成，很多人买不了房价就降了，但现时中国还要保持经济高速增长，更须保就业保稳定，限制购房消费肯定此路不通。理论上，还可以藉以增加供应降低房价，这也是政府过去和当下所为，比如加大土地供应禁止开发商囤地拿地一年必须预售等等。然而，“东边打鱼，西边放生”，政策预期效用被大量信贷抵消。在当前宽松货币政策下，大量资金涌进楼市，降房价堪称“蜀道难，难于上青天”。面对屡调屡涨屡涨屡调的尴尬轮回怪圈，物业税当仁不让首当其冲应当由后台走到前台，变“空转”为“实转”。而刚刚出台的“国十一条”新意之一，也被解读为更加注重房地产市场长期制度建设。比如，首次提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。显然，社会广泛关注翘首以盼的物业税已经被高层提上议事日程。
　　
　　事实上，开征物业税也是“万事俱备，只欠东风”。中国在全国十省市开展物业税模拟“空转”试点已然6年。“空转”是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同。目前空转的物业税征收在操作层面已经形成两种计算模式。空转是为“实转”探索路径积累经验，有报道称今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”试点做法将推广至全国。也就是说，物业税征收离我们越来越近。一位经济学家称，今年物业税开征完全有可能，目前税务总局研究的初步意见是第一套房子不征物业税。据他了解到的可靠消息，物业税将于2010年开始实施，并将采取渐进的方式逐步展开。
　　
　　然而，物业税又何以“犹抱琵琶半遮面，千呼万唤不出来”。我注意到，开征物业税如果说有“难”，难则难在所谓的技术层面“操作难”和地方政府“推广难”。据悉，有关物业税具体实施中的一些技术难点问题，例如房产信息登记物业估价等，在一些地方的试点中均已找到解决办法。比如在房屋信息收集登记方面，宁夏银川的试点经验可在全国推广。物业税是地方税种，未来征收情况将取决于地方政府的积极性。一位业内人士说：“如果物业税要顺利出来，首先要把地方政府卖地的这条路给堵住，卖地带给地方的既得利益就会减少，然后他们就会考虑通过正规渠道获取利益。”而眼下这个环境显然还不具备。一位接近财政部的人士则表示，很多地方政府刚开始对于物业税试点表示支持，因为物业税现在可以归县级归地方，这对地方政府来说应是“利好”。“不过，不少地方政府回去研究了之后，都不愿意继续推行下去，因为物业税整体推出后会降低地方政府的土地出让金收入，同时物业税显然会对房地产市场产生较大影响。这些都是目前地方政府最担心的。”而在我眼中，在经济发展全局大局要求下，地方必须无条件服从中央。换言之，部分地方无积极性不应当也不可能影响中央宏观决策。
　　
　　中广网1月30日消息，在北京市“两会”上，北京市地税局有关负责人透露，北京最早明年年底开征物业税。北京作为我国房地产一线城市，公布物业税开征时间表。我期等物业税早日由“空转”变“实转”！