东莞二手房交易征税20%已实行5年 炒家逃离

　　“国五条”细则规定二手房个人所得税从严按差额的20%征收，各界正在观望该政策对楼市的影响。

　　而东莞则是一个现成的样本。东莞市从严实行该政策已长达五年，并且具备二手房交易计税价格评估系统。记者通过实地调查发现，该政策对当地楼市的影响，并非媒体报道的“零效果”。

　　在东莞从严执行该政策的五年间，其经济总量一直在广东省排名较前，但当地楼市并未出现如周边城市般投资过热、楼价飞涨的现象。不少房企认为东莞楼市“炒不起来”，并对投资该地甚为谨慎。

　　炒家逐渐撤退

　　多位在东莞有多年房产中介从业经验的人士称，与东莞市地税局办税要求一样，二手房个税按照转让差额减去合理税费后的20%计征，该政策已强制实行5年。

　　中原地产分析，在“从严征收20%卖房差价为个人所得税”政策开始执行时，东莞楼市正处于“涨”声中。

　　2006年，东莞城区住房均价成功突破每平方米6000元。2007年上半年，东莞中心城区均价超过每平方米7000元，在随后的两三个月时间，城区均价攻破每平方米8000元。根据当时的市场分析描述，大量炒家托市、高价售出的楼市过热风险已初见端倪。

　　包括东莞房企人士梁博林、东莞中原地产策略研究中心总监车德锐等多位人士均表示，东莞政府推动从严执行政策，并非只针对炒房者。此外，当地一直以吸引企业投资为税收的主要来源，金融危机前后，产生的税收也随着投资量减少而骤然缩减，因此，当地希望通过加大房地产交易税收缓解压力。

　　“2007年之前，二手房交易成本很低，炒家不会顾及交易成本，这与‘二选一’，即可以选择交易额2%或差额20%的缴税方式有关系。”车德锐表示。

　　梁博林称，恰逢2007年和2008年，东莞楼市正处低迷，且二手房交易不活跃和交易成本增加，东莞的投资客从2009年开始已经大幅减少。

　　车德锐分析，这种二手房交易不活跃的情况一直延续至今。“与广深等炒家活跃的城市相比，东莞二手房交易的成交量并不高，目前正处于稳步回升期，而且转手率一直处于较低的水平，在炒家活跃的城市，一套房的转手率较高。”

　　他称，东莞市场炒家极少，投资客多以长线持有为主，升值较大的房源较少在市场上流通。

　　2012年，二手房评估系统正式上线，东莞中原地产发表分析报告称，当时对市场的影响是很大的，但经过近一年时间的消化，市场已经适应。

　　车德锐分析，从严征收20%卖房差价为个人所得税的政策，对东莞城区东城、南城的二手房成交量的影响效果更明显。其他区域的二手房交易以楼龄较长、增值幅度较少的旧楼为主，不同的是，这两区为东莞房地产新兴开发区域，不仅新房较多，且增值部分较大。因此，交易中征收的税费较高，已经抑制两区的二手房交易。

　　针对这种情况，启富置业、中原地产等中介公司表示，早已引导这两区的二手房意向买家，改为选购周边的一手房房源。

　　房企：楼市“炒不起来”

　　事实上，东莞楼市的变化，与政府推动从严执行政策存在着千丝万缕的关系。

　　炒家极少、二手房交易不温不火，这是房企描述的东莞楼市的主要特征。有大型国有房企人士表示，在广东，东莞与佛山、中山和珠海等城市的人均收入、经济总量、发展水平相当，而东莞楼市的火热程度却并不如这些城市。此外，东莞并没有实行限购、限价等政策。

　　在严格执行政策的五年间，相对一二线城市，东莞的房价上涨的幅度并不大。据合富辉煌东莞市场研究部统计，东莞2011年和2012年一手房均价分别为每平方8177元和8277元，2007年该数字为5522元/平方米，5年房价累计上涨约50%。统计数据显示，佛山、珠海等多个城市的一手房均价不同程度地超过东莞。

　　包括万科公司、中信地产在内的多家房企相关人士透露，东莞房地产投资量涨幅平稳，存在一定的去库存压力。

　　中信地产人士称，与其他二三线城市的中心区、新区和房地产投资热门区域相比，东莞在这些区域的房价涨幅动力最弱，甚至连惠州等经济水平不如东莞的城市，都较东莞更具备炒高房价的空间。

　　车德锐向本报分析，众多因素致使房企在东莞定价不会过高，其中，当地镇区过于分散、且各镇区经济水平、配套设施的差别不大，中心地区不突出。此外，当地居民习惯大面积房屋，因此大户型较为走俏，这类户型却很难调高单价。

　　此外，有房企人士指出，东莞的购房群体主要为当地购房者，只有部分外来人员，当地曾经分流了部分广深投资客。然而，炒房的收益和效果均不明显，所以当地市场的价格涨幅和产品结构都较为稳定。

　　中信地产在东莞项目的人士分析，当地房地产投资增幅较稳定，且供求稳定，甚至出现了供过于求的情况，供给和消化需求都较为理性。同时，他指出，正是这种稳定局面，让二手房评估系统的运行顺畅具备充足的条件，可以从严征收20%卖房差价为个人所得税的政策。

　　水岸丽城常务副总经理陈程豪对外描述东莞市场在2012年全年楼市的特点，称房价基本平稳，房企定价、定位比较理性，刚需客户能买到适合自己的房子。（刘力图）