城镇化接力楼市：一线城市稍息 二三线城市前进

春节期间，远在山东老家的同学大杨打电话来求助：“想在城里买套房，能不能赞助点？”

　　大杨说的“城里”只是号称百强县的滕州，而他工作和居住的小镇离县城尚有半个小时的车程，买房目的只有一个：户籍政策渐渐松了，孩子将来可以在城里上个好点的学校。

　　这似乎并非严格意义上的“自住需求”，倒像是押宝在孩子身上的投资。而当越来越多的人从农村蜂拥进城后，房价不可避免地开始了三级跳。

　　何况同行的还有原本在一线大城市浸淫多年，并亲手缔造了楼市泡沫的开发商和投资者，背后则是中国城市化进程周期正向城镇化演变，使得一线城市楼市在调控高压之下不得不选择“稍息”之后，“前进”接力棒传给了二三线城市所谓的“价值洼地”。

　　数据显示，从一线城市开始的中国第一次城市化浪潮，已使其城市化率高达70％以上，相比之下，二三线城市大多不足40％.

　　不过记者采访得出的结论显示，二三线城市楼市“前进”路径将很难复制一线城市的疯狂，甚至当二三线城市房价轮番上涨之后，所谓的“价值洼地”会成为一个伪概念。

　　“学习万科好榜样”

　　没有人能否认万科在中国房地产界“带头大哥”的江湖地位。多年前业内一句“学习万科好榜样”的标语，如今依然可以号令天下。

　　两年前王石的“拐点论”随着全球金融危机的到来，政策毫无选择地做出救市动作，似乎并没有兑现。只不过，在2009年楼市继续疯狂之下，万科做出了另一种选择。

　　2010年初，万科总裁郁亮密集的行程多次锁定的是云南昆明等非一线城市。仅在昆明一地，万科联手的合作伙伴一级土地开发商云南城投就有超过3万亩的土地储备。

　　事实上，万科被广为诟病的是，在2009年同行在一线城市大肆囤地扩张时，它却建树不多，如今面纱揭开，万科潜行的新图谋“原来如此”。

　　记者拿到的数据显示，万科最近新增的45个项目中，有37个位于二三线城市；今年1月以来刚刚新增的近10个项目，大部分分布在佛山、镇江等二三线城市。

　　业界再次追随万科。2009年年末，在江苏南通、浙江嘉兴等二三线城市举办的土地拍卖会上，几乎全是地产龙头企业的身影。

　　保利地产最近公布的数据显示，2009年二线城市总销售额首次超过一线城市，分别为53.44％和46.56％.

　　记者梳理公开数据后发现，目前，万科、保利、富力等20余家大型房企在二三线城市新增土地储备面积超过了1000万平方米，占比已经过半；此消彼长，公司在一线城市的新增土地储备面积则出现了大幅下降。

　　毫无争议，多少年来甚至许多年后，中国房地产依然是卖方市场，在这个市场里最大最直接的庄家仍是开发商，他们选择在这个时候转变“战场”显然是嗅到了异常的风声。

　　对记者阐述这一变化的多位人士直接的解释是：二三线城市楼市发展空间更大。理论背后则是调控高压和城镇化发展的双重政策博弈格局。

　　城市化新阶段

　　中国楼市从来都是政策市。庄家嗅到的风声正是政策有变。

　　硬币的一面是楼市的调控空前高压。市场的解读是，主要受力点将是炒作风盛、房价过于疯狂的一线大城市。

　　春节前的最后一个工作日傍晚，央行突然发布消息，决定从2月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点。这已是央行短短1个月内第二次动用紧缩货币政策。

　　同时发力的还有，国11条、国四条、上调二套房贷等政策，住建部等九部委更是史无前例地在全国几乎所有重点城市督察政策落实，再加上号称“第二个铁本”的无偿收回北京顺义“地王”事件，这一次中央传达出的针对楼市调控的决心，显然是在“玩真的”。尤其是处于风口浪尖上的一线大城市纷纷明确表态“调控楼市”。

　　硬币的另一面则是，政策对二三线城市的扶持。

　　“城镇化是2010年主要经济工作之一。”中央经济工作会议上时隔4年之后再次明确将城镇化问题提上重要议程，值得注意的是，以前经常提到的“城市化进程”已经被“城镇化”取代，二三线城市的发展被推到台前。

　　中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读“一号文件”时称，政策将引导地产业从一线城市转化到二三线城市。

　　国土资源部部长徐绍史在日前闭幕的全国国土资源工作会议上亦表示，未来土地审批将偏向二三线城市。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，国际经验表明，城市化率30％-70％是城市化速度最快的时期。目前国内一线城市大多超过了70％，而二三线城市还不足40％.

　　中共中央政治局常委周永康日前表示，推进户籍管理改革，探索以房管人新模式。

　　清华大学日前首发的《2009年中国城市住宅发展报告》中提出，我国正处于快速城镇化阶段，这样，城镇人口的持续增长对住宅的刚性需求会在相当长时间内表现强烈。

　　不仅如此，随着京津高铁、武广高铁等快速交通工具的发展，半小时甚至一小时经济圈将使不在核心的二三线城市无限接近核心价值。

　　价值洼地相对论

　　关于楼市投资，现在最时兴的观点是寻找价值洼地。政策导向明确了，先知先觉的龙头开发商也行动了。

　　几乎在一夜之间，原本高企的楼市行情就戛然而止。

　　21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示：1月份，北京有21.2％的楼盘二手房成交均价出现负增长，另有超过两成的楼盘成交均价出现滞涨。雷同的数据还有更多，比如上海一周内房价下降就近一成。这和一两个月前的情形有天壤之别。

　　同样在一夜之间，看空房地产成了“共识”，狂抛房地产股票，致使跌幅远远大过大盘。至此，一线城市的城市化进程正暂告一段落。水落石出，投资的相对洼地逐渐显山露水。

　　一份最新研究报告指出，2009年下半年一线城市房价出现较为明显上涨的同时，部分二三线城市涨价幅度甚至超过一线城市，后劲十足。

　　记者接触的多位投资房产的人士均认为，现在的形势下，在一线城市周旋，投资收益边际显然已大幅萎缩，相反，之前甚少参与的二三线城市机会大多了。在他们看来，多年来的经济发展背景下，资本和劳动力向二三线城市转移步伐加快，势必会产生更多刚性需求。

　　戴德梁行最新全国房产报告显示，去年，武汉、厦门、长沙等六个二线城市商品住宅成交总量约6400万平方米，大大地超过了一线城市的成交总量。

　　这一倾向正被放大，连春节返乡人员的购买力都被“报告化”了，重庆调研机构郑重发布的报告详细分析了他们的购房动机和能力。

　　甚至像大杨这样拿千元工资的完全可被排除在投资者之外的群体，也在急急地买进，理由很简单：“孩子才一岁，但房价一年内翻一倍多了，现在是4000元一平米，等不起了。”

　　谨防泡沫周期

　　历史总是惊人的相似，但历史从来都不曾完全一致。

　　和10年前房改开始阶段一线城市楼市特征吻合，如今的二三线城市开发商资本聚集，政策放开，投资者闻风而动，自住刚性需求爆发。理论上更是配合：城市化暂告一段落，城镇化接力楼市新周期。现实也在这般演绎，海南房地产最近一段时间爆炒出了神话。

　　一切迹象如此“完美”。但随着记者更为深入的调查，真相似乎并不那么简单。

　　就在“国11条”颁布当天，杭州出台了自己的18条稳定楼市措施，购房补贴、改善性购房公积金贷款优惠等一系列扶持政策一如既往。公认的地方财政压力之下大多会选择托市动作，被利益方解释为最大利好。但这显然是把双刃剑，利益驱动下，楼市健康发展失去了保护阀，结果泡沫将在所难免。

　　事实上，当龙头开发商掀起进军二三线城市楼市热潮，带去档次和品牌的同时，势必会助涨价格带来风险。谁来保证楼市新周期不会成为泡沫新周期？

　　最为直白的问题是，二三线城市房价真的就那么便宜吗？答案并非如此。

　　大杨所在的滕州属于山东偏落后的枣庄市管辖，工薪阶层月薪千元非常普遍，而县城周边农村的购买力则收入更少，相比4000元一平米的房价，收入与房价比例已和北京、上海等一线城市相差无几。记者春节到燕郊时看到，这个河北县城的普通住宅新房价格正接近万元。

　　而让投资者不得不重新审视的是，在二三线城市炒房面临的最大障碍是交投不够活跃。当买入容易套现难时，多做短期炒作的投资者会兴趣大减。

　　接受本报记者采访的人士一个普遍观点是，在一线城市楼市迎来寒冬之际，二三线城市楼市的确处于相对的价值洼地，但要想出现一线城市近几年那样持久的剽悍，概率很小。

　　最新消息，概念十足的海南楼市在短暂疯狂后，春节期间已现降温苗头。