房地产投资下滑真相调查：推涨房价疑为炒作

　　7月房地产投资创新低，业内又传来一阵“未来供应紧张，房价必将上涨”的讨论。

　　二季度以来大型房企现金流明显改善，但开发商受制于高库存仍拿地谨慎，是去年四季度至今房地产投资持续下滑的重要原因。

　　据本报记者调查，截至目前，全国在建工程高达40多亿平方米，足够未来4-5年消化。业内人士认为，今年保障房建设提速以及房产税试点的扩大，或逼迫存量房入市，将增加供应，促使供需关系逐渐平衡。

　　房地产投资创新低

　　2012年7月，全国土地购置面积创2002年5月以来历史最低，单月新开工创2009年10月以来最低值。据国家统计局数据，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18982万平方米，同比下降24.3%。

　　全国房地产开发投资增速也从上年7月至今呈逐月下降趋势。数据显示，2012年1-7月份，全国房地产开发投资36774亿元，增速比1-6月份回落1.2个百分点。其中，住宅投资25226亿元，增长10.7%，增速回落1.3个百分点。

　　北京市统计局8月13日发布的数据显示，1-7月北京商品房新开工面积为1724.4万平方米，同比回落18.4%，连续7个月回落。其中7月新开工住宅面积为93.7万平方米，同比下降55.4%，单月新开工面积创历史新低。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，房地产投资回落是一种必然。

　　“房地产投资创新低实际上是房企对未来的预期信心不足。”伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉本报记者，房地产投资受预期影响很大，源自开发商对市场的判断和自身实力的判断。

　　他解释，尽管二季度以来市场已经明显回暖，但宏观调控并未放松，回暖能否持续存疑。另一方面，开发商的融资成本仍然居高不下，“不是所有的开发商都有拿地的意愿和实力。”大型房企和中小型房企对未来市场走势存有分歧，拿地表现有所不同。

　　据本报记者了解，一些地产商上半年甚至放弃了拿地。如富力、合生、珠江等。中海外、万科等大型房企在2012年上半年也放缓拿地步伐。

　　高库存制约投资

　　房地产投资下滑的一系列数据，使得“供应趋紧”在业内传开，个别专家甚至预测明年春天房价必涨。

　　但实际上，高库存才是开发商不愿拿地的重要原因。“货远远没有出清。”胡景晖对本报记者表示，市场上存货高企的状态总体比年初要好，但静态存货不减。

　　据链家地产市场研究部统计，截至8月13日，包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的上半年半年报显示其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。

　　存货值最大的是万科。中报显示，万科上半年的存货值由年初的2083亿元上升8%至2264亿元，位居各大房企之首。在万科各类存货中，已完工开发产品(现房)81.9亿元，占比3.62%，较2011年同期的2.8%略有提升。

　　截至6月底，全国14城市的库存(已取得销售许可而尚未售出的商品住宅)面积总计约1.14亿平方米，较年初微升1.8%；库存去化周期(按最近三月移动平均成交面积计算)由2月底的最高峰21.7个月下降至10.5个月。

　　上述数据反映出，去化率虽然提升，但仍难掩整体高库存的事实。

　　世联地产近日的研究报告也称，一线城市除深圳外库存压力仍较大，二线城市如宁波、杭州、青岛、成都库存量有见顶迹象。

　　多家上市房企中报显示，上半年销售面积的增长一部分来自新推盘，另一部分来自可售库存的去化，而新推盘量并不多。

　　在世联地产华南分析师曹取看来，高库存使得开发商没有太多动力去做开发，市场的销售情况并不算理想，开发商的现金流也不宽松，他们宁愿手握现金、压缩投资规模。

　　未来供应无须担忧

　　业内所担心的“供应趋紧”很可能并不会发生。

　　北师大教授钟伟测算显示，截至目前全国在建工程高达40多亿平方米，按2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米来看，房地产市场的库存足够未来4-5年消化。而中央政府对普通商品房的开发一直持鼓励、支持态度。

　　曹取称，实际上从2010年年中以来房地产投资都是走低的，但之前的供应并没有出现紧缺的情况。

　　近日，国土资源部公告称，将全年住房供地计划从原计划的17.26万公顷调整为15.93万公顷，尽管计划调低1.33万公顷，但国土部称，调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比，仍远超过历史最高，为历史计划完成量最大年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。

　　王珏林预计，下半年全国房地产投资会有所回升，特别是大的开发商，在二、三线城市的投资趋势是扩张的，目前收缩的主要是中小房地产企业。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，房地产投资的连续下降，是2010年4月以来多项调控政策叠加实施两年多以后的正常反应，后市看不清，开发商的应对之策，必然是放缓新项目开工和在建项目的建设速度。而当市场认为明年会出现供应紧张，导致房价上涨，其中一部分开发商又会在下半年加快施工建设速度，自动补位市场之需。再加之各开发商的存货巨大，所谓投资下降引发房价上涨的说法，即使不是开发商有意炒作，最多也只是一种理论假说，事实未必如此。

　　本报记者获悉，万科、中海、保利、龙湖等“不差钱”的大型房企7月份开始已经加大投资力度，万科仅7月份便购地超过50亿元，中海外主席孔庆平于中期业绩会上表示，公司全年投资额度不减，下半年将重点吸纳优质土储。

　　房产税的脚步声也更加清晰。曹取表示，对存量房征收房产税，将对投资型的楼盘产生影响，使一部分投资客将存量房释放出来，促进供需平衡。