武汉经适房上市交易规则确定 购买满5年才能卖

　　昨日（30日），记者从武汉市房管局、多家区级房管局渠道获悉，该原则性意见已经以“武政规【2012】14号”文的形式下发，针对2007年之后购买的经适房上市交易。但目前操作细则尚未出台，因此暂时还无法受理买卖经适房，或变更房产登记。

　　2006年武汉即出台规定，允许购买经适房满5年的，可以上市交易，并要求缴纳土地收益等相关价款。但土地收益如何收取一直没有明确，导致不少已满5年的经适房实质上不能交易。“武汉上世纪90年代初就开始探索经适房，但当时这个概念与现在不一样，销售方式也不太一样。但从2007年开始，经适房才真正成为中低收入家庭的住房保障，在进入和退出管理上有明显不同。”武汉市房管局人士介绍。

　　2007年，建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，明确经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。当年，武汉经适房建设规模达300万方。

　　2007年购买经适房，到今年正好5年，意味着这些房源已经具备交易资格。

　　买卖差价的七成需上缴

　　“这个文件(武政规【2012】14号)是7月16日正式下发的，目前确定的是总原则，即房屋买卖差价的七成(最高)需上缴。”武汉市房管局相关人士透露，待操作细则确定后，经适房上市交易将正式开启。

　　值得注意的是，经适房上市交易需缴纳房屋买卖差价的七成，初步确定只针对2007年以后购买的经适房，且购买年限要满5年。记者了解到，目前尚需细化的操作在于，不同年限的经适房交易，收取差价的比例会有差异(最高为七成)。同时，地方政府对已出售经适房有优先回购权，回购价格如何制定也需标准化。

　　武汉一区级房管局分管局长告诉记者，经适房的用地属划拨性质，没有经过国有土地出让，这样才能确保经适房单价低于商品房。“之所以要收取买卖差价充当土地收益，就是相当于将经适房用地性质转成出让土地，这样就能自由买卖了。”

　　以今年以来青山、江汉等地销售的经适房为例，价格普遍只有周边商品房的一半。如青山港东名居，90平方米的经适房单价在3150元左右。若购房人5年后以6000元价格卖出，这意味着差价有25万多元，七成即17万多元将作为土地收益上缴，卖家收益近8万元(含税)。

　　根据《武汉市经济适用住房管理办法》，经济适用住房购房人拥有有限产权。在房屋、土地登记部门办理权属登记时，分别注明“经济适用住房”和“划拨土地”字样，这就意味着经适房无法像一般商品房那样交易。

　　七成比例究竟如何确定

　　2007年，市民李先生通过摇号，购买了位于徐东大街附近的一处经适房，86平方米的房子总价26万元，现在该区域的商品房均价接近1万元。 “我现在还没有转让意愿，但小孩长大后，可能会卖掉，再买一套大的。”李先生说，但房屋买卖差价的七成要上缴有些高。“虽然当初买房每平方米只有3000元，但我装修也花了几万元，加上银行贷款利息也不少，如果只能获得三成差价，感觉有些亏。”

　　不仅如此，也有部分经适房用户认为，当初买房时没算地价，现在补这个地价不就行了？仍以李先生为例，当初购房时他没有支付的楼面地价2000元不到，那么现在要上市交易，应补足17万元的地价。但如果按房屋差价的七成上缴，以每平方米8000元售房价计算，他需要上缴近30万元。

　　那么上述两种计算方式，到底哪一种更为合理？

　　值得注意的是，当初市民购买经适房，由于用地性质为划拨，因此房价中不含地价，带有政府补贴性质。现在缴纳土地收益，在于将划拨土地转变为出让土地，也意味着卖房就放弃了政府补贴。李先生当初买房时，周边商品房售价在7000元左右，目前已上涨到万元。但武汉从2007年以来，到近期几个经适房项目，单价依然维持在3000元左右。“2007年以来，武汉经适房与商品房的价格差越来越大，就是因为地价涨幅远超物业增值。”湖北房地产学会专家委员殷跃建认为。

　　在他看来，当初李先生所在区域的楼面地价可能不到2000元，而现在已经飙升到5000元左右。当初他能以每平方米3000元购房，在于未支付2000元的地价，现在假设他以8000元单价转让，升值的5000元中绝大部分都是土地升值部分。因此按房屋买卖差价的七成上缴，相当于李先生放弃政府补贴的地价并补足土地增值收益，这个比例设置合情合理。