万达频繁拿地被疑内定 订单遍地开花多底价成交

　　大连万达集团董事长王健林

　　市场低迷的大环境下，房企都深陷拿地“纠结症”。不过，大连万达集团股份有限公司(下称“万达” )却在全国范围内围猎土地，频繁拿地。继绵阳、东莞拿地后，近日，其以底价20.36亿元竞得佛山广东金融高新区C区桂城A30街区地块。

　　不过，却有人质疑，万达拿的地，是地方政府为这位“财神爷”量身定做的。但也有人对此表示理解，认为这些土地都是公开挂牌的，即使是附加条件也是公开的，恰巧是万达有这个实力。

　　且不管这些争论孰是孰非，有一点可以肯定的是，万达疯狂扩张的背后，是其深得地方政府万千宠爱的事实，而其独门秘诀就是万达“订单地产”模式本身。

　　“万达具有一定的实力，模式具有唯一性。”世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海对时代周报记者说。

　　“内定”疑云

　　“我也搞不明白，这么好的一块地为什么只有万达一家申请。”佛山市南海区土地交易中心(下称“南海交易中心” )主任蔡缨对时代周报记者道出了她的疑惑。

　　桂城A30地块出让面积为96960.3平方米，出让总价达20.36亿元，位于南海桂城桂澜路东侧、宝翠路西侧地段，北靠南海金融城项目，西临保利花园，地理位置优越。可是，奇怪的是，在其挂牌的1个月内，只有万达一家申请。

　　早在地块推出之时，就传万达将出手。而近日万达以唯一申请商的身份底价竞得，整个拍卖会不到6分钟，也难怪会惹来“内定”的怀疑。

　　广东佛山市国土局国有土地使用权挂牌出让公告(佛南挂[2012]027号)显示，该宗地建筑容积率≥4.5且≤5.5，建筑密度不高于58%，绿地率不低于15%，建筑限高192米，其中90平方米以下住宅面积占宗地开发建设住宅总面积的比例不低于70%。

　　而竞标条件要求苛刻，且确实和万达有一定吻合。比如，门槛方面，公告竞买人注册资本金不低于30亿元人民币，且竞买人需提供由银行出具的在本宗地挂牌公告期间连续3日每日存款不少于人民币50亿元的书面证明。另外，建设要求方面，需配建包括超9万平方米的大型商业。要求引进6个单个建筑面积不少于3000平方米的商业店，其中包括1个百货商店，建筑面积不少于2.5万平方米；须建设一家建筑面积不少于6000平方米且不少于10个厅(其中一个须为IMAX厅)的电影院。

　　对于这些要求限定，南海交易中心方面称其是受南海区国土局委托，只负责交易，具体要求都是南海区国土局拟定的，并称这宗交易并没有造成国土资源的浪费和流失，且开发商拿地是依靠实力，否认“量身定做”说。

　　时代周报记者联系到南海区国土局土地市场管理科负责人，对方却表示，这块地的规划是由广东金融高新区管委会C区重建局负责，而该局的负责人却婉拒时代周报记者提问，称采访事宜应由政府新闻办回应。

　　不过，也有人淡然看待此事。“一块地有附加条件也是公开的，只是它(万达)比较符合条件而已。”刘蔚海认为。

　　但是，万达被质疑的不单单是这次佛山拿地。类似的情况最早可以追溯到2009年10月，白云新城首推的四宗商业金融用地，之前市场预计会出现一场激烈的争地大战，没想到截至公布的拍卖时间，仅有万达集团一家报价。最终广州市土地交易中心竟没有举行任何公开拍卖仪式，万达未费吹灰之力便以11.22亿元的底价将这四宗地纳入囊中，折合楼面地价仅4006元/平方米。值得一提的是，广州市国土部门当时拟定的拍卖条件也相当苛刻。

　　而时过一年多，2010年12月16日，保利广州房地产开发有限公司以24亿元竞得的白云新城AB2907008-1地块，成交楼面地价约19632元/平方米，白云新城AB2907008-2地块同样被保利拿下，成交楼面地价约20605元/平方米。

　　话题缠身

　　“今年是拿地的好时机，很多地都以底价成交。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥向时代周报记者透露。

　　虽然如此，今年全国土地市场依旧延续着去年的冷清状态，开发商深陷拿地“纠结症”，拿地意愿低，多持观望态度，土地流拍频现。据中原地产市场研究部统计数据显示，2012年一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，仅占其销售额的13%。而去年同期，权益购地金额则为约477亿元。由此可见，这十大标杆房企的拿地支出同比少花了334亿元，其支出金额亦同比骤减，缩减幅度达到70%。

　　但是，万达却屡屡围猎土地市场，啃的都是“大块头”，而且大都是集中在二、三线城市。不过不如意的是，其每一次拿地都引来不少非议。

　　同样，万达在东莞拿地也未能幸免舆论风波，同样惹上了“内定”的嫌疑。5月10日，万达斥资约14.015亿元拿下东莞东城世博广场北面约12万平方米的“三旧”改造地块。该地块被称为巨无霸地块，编号为2012WG017，位于世博广场北面的莞樟路边上，靠近世博商圈，占地123905平方米，土地用途为商业、商住、地下空间，容积率上限为3.232，计容建筑面积达400460.96平方米。拍卖会上，同样只有万达一家报价，高出起始价2150万元，溢价2%，折合楼面地价约3500元/平方米。

　　尽管万达今年的每次拿地都有话题，但显然，频繁拿地的万达并没有像多数开发商一样患拿地“纠结症”。有意思的却是，早在2012年初，王健林在接受媒体采访时表示，对2012年房地产市场并不看好，万达已经将投资计划进行调整，“以谨慎为前提”。

　　政府偏好

　　万达频繁拿地，究竟有什么秘诀？

　　“凭借着万达的执行力，从拿地到开发，我们能实现在18个月内开一个万达广场。”王健林如此的信誓旦旦确实让人无法抗拒。且王健林有最好的佐证，那就是白云万达广场，该项目在2010年2月10日开工，同年12月17日就盛大开业，当年完工当年开业的高效令人称奇。

　　按照王健林此前的公开说法，万达的商业模式是快买快干快竣工，而这种模式恰是对地方政府的赤裸裸的诱惑，也是万达拿地左右逢源的关键所在。

　　大中华购物中心联盟主席陈智此前接受时代周报记者采访时透露，地方政府拿地给开发商，是希望开发商能在一定的时期内拿个像样的产品出来。如此说来，万达就是地方政府的不二之选。

　　万达响遍全国的宣传口号是“一座万达广场，一个城市中心”。一资深地产人士向时代周报记者表示，对地方政府而言，万达意味着更多。万达广场是城市标志性建筑，能提升城市形象，带动商圈发展，且能新增近万个就业岗位，最重要的是，为地方政府提供的税收更是相当可观，而这些，都将直接转化为地方政府的政绩。

　　有业内人士透露：“万达有一个策略联盟，很多国际、国内知名零售品牌都与之签约，万达广场建到哪里，这些品牌就跟到哪里。”

　　这其实就是万达“订单地产”模式的核心内容。所谓的“订单地产”，就是通过事先与主力店商家签订战略合作协议，而后按照主力店商家的建店要求订单式地建设“万达广场”，这样既避免了建成之后租不出去，又保证了开发商的利益，也能满足租户的需求。由此可见，“订单地产”模式，是万达能迅速开业的秘诀。

　　“万达广场综合体体量大，业态丰富。万达经过多年发展积累了一定的经营经验，有成功运营案例，且万达模式具有唯一性，这对地方政府有很大吸引力。”刘蔚海对时代周报记者表示。?