购物中心建设热中的过剩隐忧 整体空置率上升

　　7月5日，全球中心城区规模最大的购物中心上海环球港揭开神秘面纱。

　　伴随着居民消费迅速增长以及商业地产市场的持续升温，购物中心的发展近年来一直热度不减。仲量联行近日发布报告称，今年我国的购物中心总数有望再创新高。与此同时，中国连锁经营协会会长郭戈平日前在商务部举办的“零售和批发行业促进经济发展专题发布会”上称，伴随城镇化进程的加快，预计全国购物中心至2015年将发展至4000家。购物中心的建设狂潮已扑面而来。

　　然而，数量的急剧增加并不能掩盖一些城市的购物中心整体空置率上升的不争事实。业界开始担心，过快的开发速度超出了消费承载力，同时由于竞争同质化现象突出，购物中心几年后或将面临局部过剩和过度竞争的问题。

　　建设井喷

　　作为集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一身的综合商业体，购物中心不仅能全方位满足消费者购物需求，还为商家提供了良好的经营平台，同时也有利于提升城市商业形象。近几年来，购物中心的发展呈快速扩张之势。

　　公开数据显示，2004年全国有购物中心877家，到2012年全国购物中心总量达到约3000家；2009年全国新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元，而在今年，全国新增购物中心投资规模或超3000亿元。

　　记者调查发现，仅2013年下半年，北京就将有十余家购物中心筹划开业。其实，在去年下半年，伴随着凯德mall太阳宫店、侨福芳草地、颐堤港、卓展等多家大型商业项目的集中开业，北京就迎来了购物中心的开业高峰。

　　世邦魏理仕日前发布数据称，截至今年5月，全球在建购物中心面积达3200万平方米，而中国在建购物中心面积就占全球的一半以上。全球面积最大的3个在建购物中心都在中国。此外，在建购物中心规模排名前十的城市中，中国占了8个。

　　仲量联行对20个主要城市进行了监测，2013年将有约150个购物中心开业，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。预计到2015年底，北上广深中国四大城市的购物中心面积将增加约40%，16个较小城市的供给量将翻番，其中武汉、重庆、成都增加至少1.5倍。

　　“在宏观调控下，限贷限购导致住宅市场萎缩，投资资金蜂拥涌进商业地产，而在商业地产中，购物中心在近几年得到大力追捧。”一位业内人士向记者道出了在经济下行的大环境下，购物中心的开店率却保持上扬的原因，“城镇化进程加快及居民消费能力不断提升，地方政府也倾向利用商业地产提升当地税收、就业和城市形象，这些因素都大力推动了购物中心的发展。”

　　过剩隐忧

　　据记者了解，近几年万科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷转战商业地产领域。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。红星美凯龙也宣布，今后8年将加快商业地产投资步伐，力争2020年在全国建成100个爱琴海购物中心。万达集团也看好体验式消费中心在未来的发展，2012年，万达在全国新开业18个万达广场，每建一个万达广场都包含购物中心。

　　同时，随着一线城市购物中心发展成熟和二、三线城市的消费水平提升及各项配套逐步实现，二、三线城市成为购物中心开发热潮的新大陆。据了解，武汉、成都、重庆三个二线城市2013年都至少推出300万平方米规模的购物中心。在常住人口仅115万的广东惠州，大型购物中心的总建筑面积已经超过了60万平方米。

　　然而，各地掀起的购物中心建设热潮也带来了存量升高的问题。过快的开发速度超出了消费承载力和市场的需求，一些城市的购物中心开始出现整体空置率上升和租金下滑的现象。有数据显示，2012年全国一、二线城市购物中心的平均空置率分别为8.4%、10.5%，其中北京达12.7%，沈阳高达24.3%，远超6%的警戒线。

　　一边是购物中心大跃进式地建设，另一边是其商业空置率居高不下、经营风险加剧，一些个体难逃溃败的命运。北京五棵松地区的华熙乐茂，5年前就已建成并招商，但时至今日仍未改变大面积空置的命运。在沈阳，开业4年的百联购物中心门庭冷落；连续亏损5年的伊势丹最近也宣布即将闭店谢客。

　　“由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，许多购物中心尚未开张营业，就已在招商问题上遇到了大麻烦。”有业内人士分析，一些位置欠佳但体量巨大的购物中心项目因为招租不善而在苦苦挣扎。

　　2012年底至2013年初，我国零售销售额增速开始放缓。在整个零售业宏观颓势影响之下，大量购物中心在各地林立而起，也让人们对于购物中心供应过剩的担忧日趋凸显。国际知名的商业地产代理机构莱坊去年底发布的一份报告称，中国部分区域的零售物业(包括购物中心)，已初露过度建设迹象。郭戈平也提醒说：“购物中心发展不均衡，竞争同质化问题突出，预计几年后局部地区将出现过剩。”

　　寻求调整

　　中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所在去年年底合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》就已经指出，我国购物中心已步入调整的高峰期，建议三线以下城市的购物中心开发不能头脑过热，须审时度势；而一、二线城市购物中心应注重对运营能力的建设，要以消费需求为先导，明确定位。

　　面对空置率的压力，完成跑马圈地之后的购物中心如今开始寻求资源整合。“提高租赁率，通过调整品牌、布局乃至业态来优化资产，是购物中心正在努力的方向。”仲量联行华南区零售地产部总监林世松在接受媒体采访时表示，购物中心的增长动力将逐渐从开发进入注重商业运营和零售渠道功能的时期。

　　值得关注的是，长久以来，业内普遍认同购物中心里购物、餐饮、娱乐各为5：2：3的业态配比正逐渐被打破。一些购物中心兴起了“去百货化”。如成都的来福士购物中心内就不见百货踪影，而进驻其中的旗舰店品牌多达50%；华润打造的社区购物中心欢乐颂，也主打餐饮、休闲娱乐，不再引入主力百货。“与商业地产的开发相结合，目前购物中心的变化中突出的特点是购物面积在逐步下降，餐饮和娱乐的面积在提升。”郭戈平指出。

　　面对购物中心同质化趋势越来越严重的压力，业内专家则建议，开发商需根据项目本身的位置、体量、商圈特点等，挖掘自身特色，进行差异化经营。如可以对消费人群进一步细化，打造家庭化购物中心、时尚白领购物中心、女人世界购物中心等，还可以打造餐饮中心、休闲娱乐中心等能提供多重享受和消费体验的平台，以适应消费者的不同需要。