星巴克搬家背后的商铺租金调查

　　“截止到去年底，北京高档商业首层租金已达29元/平方米/天，进入2013年，商业租金仍在持续上涨。一线城市商铺租金的上涨让包括跨国连锁企业在内的商家寝食难安——北京第一家星巴克国贸店因此“挪窝”。调查显示，租金上涨潮下，不少商家开始忙“让路”。另一方面，经历过去几年持续上涨后，北京商铺租金已遭遇明显压力，预计近两年各大商圈不会出现租金大涨局面。”

　　星巴克内地首家店挪地

　　上周，星巴克在中国内地的首家店国贸店停业迁址。这个位于中国大饭店西门过道的小咖啡厅是很多北京人第一次接触星巴克的地方。尽管星巴克华北区相关工作人员一再对记者表示，“此次迁址国贸三期主要原因是因为新址空间、设备更为符合要求”，但业内普遍认为，国贸一期首层昂贵的租金是星巴克迁址的重要原因。

　　去过国贸一期首层星巴克店的人或许记得，这家1999年就开业的星巴克店规模并不大，位置处于通道口。市场人士估算，国贸星巴克人员和房租成本约在700万元/年。根据星巴克2012年的年报，亚太区星巴克店的平均流水为82.9万美元。如果照此推算，即便国贸店销售业绩不俗，所面临的经营压力也大得惊人。

　　对于是否因为租金所致，星巴克工作人员并未表态。国贸商城目前也没有透露哪一家品牌会接手星巴克的铺面，但记者昨日看到，印有法国老牌的奢侈品箱包店“GOYARD”字样的黑色油布已经包围了整个店铺。戴德梁行等机构的统计显示，CBD区域，国贸商城和国贸写字楼的出租率一直居高不下，首层商铺和写字楼租金也因此一直保持在整个区域最顶层的位置。

　　市区难觅日租金3元以内商铺

　　有意思的是，目前星巴克在中国的门店数为850家左右，根据星巴克计划，要在2015年之前增加到1500家，也就是说全国各地星巴克在不断开张。但另一个现象是，星巴克早先布局的北京、上海等热点区域门店都将面临着租约到期、租金大幅上调的压力。事实上，除了星巴克外，面临房租压力的还有外资商超和百货业。如统计显示，家乐福在未来两年将集中面临一批门店租约到期，能否承受业主大幅提租将是家乐福面临的一个严峻考验。

　　记者对多家商业品牌的调查显示，一般综合性商超可承受的租金范围在2元至3元/平方米/天，一旦房租超过3.5元/平方米/天，盈利就非常困难。但实际情况是，因为租金的上涨，目前在北京已经很难在市中心区域找到日租金在3元以内的商铺了。

　　截止到目前，家乐福在全国65个城市有219家店面，其中2004年左右开设的店面约40家。根据大型商超10-15年租约惯例，家乐福门店将开始集中面临新租约问题。在过去三年，家乐福至少在国内关闭了6家门店。大多数原因都是生意未达预期进行止损。类似的案例还有法宝超市、劲松洋华堂等。

　　京城商铺租金连续6年涨幅7%

　　对星巴克和家乐福而言，租金成本是核心商业秘密，外界很难获知。那么北京商铺到底有多贵？第一太平戴维斯报告显示，自2010年以来，北京商铺租金每个月都在上涨，截至2012年年底，北京优质零售物业市场(主要是指高端购物中心首层)平均租金已经达到了864.9元/平方米/月，即近29元/平方米/天，这一租金水平过去六年每年平均涨幅为7%。

　　记者近日的调查也显示，临街旺铺租金也不比高级购物中心便宜多少。记者采访了簋街附近的一家饭店老板蔡先生，一说到房租，蔡先生头就大了。他的饭店位于北新桥和簋街的十字路口，面积248平方米，一年租金156万元，平均每个月租金13万元，每平方米每天约17元。“这一水平在簋街附近算便宜的，但饭店要是不火，挣回房租都难。”

　　“一睁眼就欠3000多元房租，加上人力等，每天最少4000-5000元成本。”蔡先生经营类似和合谷这种的快餐。除了餐饮，每张餐桌上还有一个pad显示屏，就餐的人直接在pad上自主点餐，同时还能够实现食客之间的互动。这种餐厅社交模式获得了风投的认可，但在现实中却被房租压得喘不过气来。“如果我们每天不能做到1万元的流水，基本就是赔钱。”

　　但在记者近日走访的商铺中，17元/平方米/天还是便宜的。如果把商铺移到簋街中段或是写字楼区域的临街商铺，餐厅底商每平方米至少20元。

　　调查同时也显示，在过去几年持续上涨之后，今年北京商铺租金已经遭遇了明显的压力。戴德梁行中国区商业地产服务主管及董事陈淞泓预测，2013年到2014年，北京各大商圈不会再出现2011年租金大涨的局面，转为小幅调整，但王府井、CBD和新光天地等核心商圈仍会出现5%-10%的租金上涨。

　　记者手记

　　每种生意都有自己的生存范围

　　租金上调，日子最难过的自然是租户，少不了要叫苦连天。但如果从生意的角度讲，生意人最该反思的是为什么自己的买卖难做。近年来，北京街头商业中消失最多的是各种类型的服装店、杂货铺，很多店家直观感受是房租上涨，或关门、或搬迁。但如果放到城市化、产业化的环境下，电子商务大行其道，消费升级愈演愈烈，城市区域功能越来越细化，毛利率低下、经营毫无特色的商铺衰退则是再正常不过的产业更替。通俗一点讲，在CBD租个店面炸油条或者摊煎饼，这不是生活便利，这是一种奢侈。

　　早些年，为了招揽人气，麦当劳、肯德基、星巴克等洋品牌店铺有着巨大议价能力，有些地方甚至是半租半送。但到了现在，即便这样的洋快餐也得用商业的方式衡量租金是否合理，自己选址是否得当。在全球租金排名第二的香港铜锣湾罗素街，麦当劳也因为租金压力大而只能迁址，让位给化妆品连锁店莎莎。这样看来，随着北京区域功能不断细化和专业化，各种业态重新布局也是再正常不过的事情了。当然，这种布局并非是一关了之，涉及到传统文化保护范畴的生意也应该引导支持，但这已经不属于市场调节的范围了。本版文/本报记者范辉

　　商铺故事

　　咖啡馆老板：

　　做什么都没买铺子挣钱

　　抛开高档购物中心和有专门业态规划的商业街不论，在目前的租金下，北京好地段的业态基本上只有四种，饭店、地产中介、SPA美容、展示形象店。

　　王先生在双井乐成国际底商开了一家咖啡厅，5米挑高，隔断之后使用面积约130平方米。从2010年到现在，不算房租成本，咖啡店收入刚刚够人工成本。“每天约1500元-2000元的流水，刚刚够本。”如果算下平均40万元的年房租，干了3年，贴上装修，还赔了150万元。由于商铺是王先生当年买下来的，买时花了500多万元，现在这个商铺已经超过1100多万元。“现在干咖啡馆绝对是赔钱买卖，能坚持3年以上的都是不指望咖啡馆挣钱的人。”

　　“我每次在国外看到他们的业态都很羡慕，连织毛衣的都可以在临街商铺开个小店。到中国，这些买卖几乎没有临街开店存活的可能。”王先生告诉记者，现在来看，做什么买卖都没有买铺子挣钱。