时尚都市内幕大揭密:一房多卖牵出潜规则

　　时尚都市内幕大揭密②

　　明明跟开发商签了购房合同，但在住建局的网站上查到的却是别人的名字。时尚都市和时尚国际的众多业主遇到的就是这样的“狗血”剧情。

　　南方日报记者调查得知，时尚都市和时尚国际确实存在“一房多卖”现象，一个偶发的楼盘个案让清远诸多开发商惯用的隐秘“潜规则”浮出水面。

　　一房多卖，融资过程出了问题

　　当时尚都市和时尚国际被爆出“一房多卖”现象后，作为这两盘的代理商--清远市世基地产顾问有限公司被推上了舆论的风口浪尖。

　　世基地产负责人卢震在接受南方日报记者采访时，明确否认他们曾操作过“一房多卖”。“开发商财务有一份空表，卖了就不能再卖了，我们每天都跟开发商对销控表，一手二手都不能卖的了，我们只能卖一次。”卢震说，“但房源暗地里怎么押给别人，我们就不清楚了，我们卖的话只能卖一次。”

　　据了解，在时尚都市和时尚国际销售后期，曾有过短暂的将楼盘交给二手中介操盘的经历。不排除在代理机构与中介机构同时卖楼的过程中产生“一楼多卖”的失误。

　　不过，知情人士透露，房地产销售监管比较严格，房源一旦在住建局备案想再卖给其他人，难度很大，时尚都市和时尚国际的“一房多卖”更多是在融资过程中出现了问题。

　　隐秘“潜规则”：利用流程的时间窗口

　　按照现有的商品房销售管理流程，开发商要再取得商品房预售许可证后才能开始销售，购房者在交付首期款签订合同后，开发商须在30天内办理合同备案登记。商品房须验收合格，资料齐全后，开发商或个人才可办理《房地产权证》。

　　但因很多开发商都有银行贷款，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行，因而在住建局的网站上显示为“已办抵押”，即此套房在建工程中抵押给了银行，购房者在交付首期款后，开发商要先将钱交给银行办理“解除抵押”才能给购房者办理备案登记。

　　因“解除抵押”到“期房已售”办理过程至少需一个多月的时间，这就给了开发商在资金使用上腾挪辗转的空间。时尚都市的股东之一欧小勇在接受南方日报记者采访时坦承，去年底，因公司资金紧张，曾向一老板借款一笔款，代价是以时尚都市20套房做抵押，并办理了网签。本想筹到钱后将房子解押再给已交钱的购房者办理手续，但资金一直迟迟不到位，结果就造成了事实上的“一房多卖”。

　　知情人士透露，因近年来国家银根收紧，中小开发商手头普遍缺钱，民间借贷大行其道。清远诸多开发商正是利用了流程上的“时间窗口”，一面努力筹钱，一面拼命卖楼，一旦楼市销售不好，资金链断裂将成众多购房者的噩梦。

　　涉嫌“卖楼花”，价格诱人风险大

　　事实上，除了在商品房销售流程中通过时间差来运作资金外，长龙地产和卓越地产还涉嫌低价“卖楼花”。

　　“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业(即在建物业)，一般称卖“楼花”为预售房屋。

　　“楼花”虽然售价较低，但却被国家明令禁止。《城市商品房预售管理办法》明确规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　南方日报记者调查得知，隶属于清远市长龙房地产有限公司的时尚翡翠尚未建设，便已售出数十套。6月21日，记者在时尚都市售楼部见到了时尚翡翠业主黄小姐。而她同时在手的合同，还有几份深圳、东莞朋友的，而她自己买了一套，约52平方米，总价188000元，算下来只有3600元/平方米，尚属低廉。

　　望着与之二三十米之距的时尚翡翠工地，黄小姐一脸愁容，她手头上只有借款协议，没有认购书。记者从时尚都市业主QQ交流群里数了一下，目前有十几人以这种方式成为时尚翡翠的未来业主。

　　知情人士透露，时尚都市和时尚国际在销售之前，也曾有过“卖楼花”先例。因为跟开发商只有借款协议，没有认购书，一旦开发商出现问题，购房者的损失将很难弥补。