“地王”频现诱导房价上涨 土地出让方式亟待变革

　　5月以来，上海、广州等一线城市的“地王”纪录屡被刷新，房企也一反常态，拿地异常积极。专家表示，这反映出房企对市场预期较为乐观，但土地价格最终会传导到房价，如果再次形成上涨预期，调控效果将前功尽弃。当前，稳定地价刻不容缓，现行土地出让方式也亟待变革。

　　开发商预期乐观一线城市“地王”频现

　　刚刚过去的5月，一线城市的土地成交市场非常活跃。在广州，一个月之内就拍出三块“地王”。5月6日，佳兆业以18亿加配建7万平方米保障性住房的代价，拍得广州白云区总面积14万平方米的土地，刨除保障性住房后的商品房部分，折合楼面地价2.6万元/平方米，而这一地块目前周边的商品房售价才不到2.5万元/平方米。

　　5月23日，在广州白云区沙太路梅花园宅地的拍卖中，又是佳兆业地产，以约8亿元、配建19600平方米保障房的价格竞得。同日，在击败恒大等知名开发商后，越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元、配建42000平方米保障房的价格，竞得海珠区一临江地块，剔除保证房后的楼面地价，达到3.5万元/平方米。

　　在上海，5月29日，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的总价竞得上海长宁区一地块，折合楼板价29229元/平方米，溢价率56.96%。仅5月份，上海即出现了多达7次年内溢价率、区域、楼板价等各类“地王”，其中世博A片区6幅商办地块于5月初出让时，更是出现了单日两度刷新单价“地王”的现象。

　　其他一二线城市也不同程度地出现了土地市场成交活跃的情况。中原地产研究中心统计，截至5月30日，全国主要的13个一二线城市合计土地出让金高达3067.66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。

　　在分析原因时，新城控股副总裁谭为民认为，5月开发商频频出手拿地，主要是对未来市场的预期较为乐观，尤其是看到各地“国五条”调控地方细则避重就轻后，更坚定了对市场的信心。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，近半年来，楼市热销使得房企手中资金宽裕，同时库存的快速下降也使得房企有购地补充的需求。最主要的是地方政府在5月集中供地，而且部分是优质地块，也引起了开发商的激烈拼抢。

　　“地王”传导效应有所显现业内担心房价大幅上涨

　　业内人士普遍担心，“面粉”价格涨了，“面包”的价格自然也会涨，地价与房价的关系也是如此。记者采访发现，虽然近期“地王”的传导作用尚未全面显现，但一些地区的房价已经重新“抬头”，且“地王”对市场预期和购房心态造成了较大影响，进一步增加了房价上涨的压力。

　　今年前4个月，广州房价涨幅领跑一线城市，广州市国土房管局公布的4月房价同比去年上涨18.6%。而记者探访刚刚诞生了地王地块的周边楼盘，这些楼盘都存在不同程度的提价。

　　目前上海世博A片区地块最高楼板价达4万元/平方米。据21世纪不动产上海区域市场研究部对位于浦东世博，三林等板块的各家门店调查显示，5月该区域的二手房成交量较4月同期有小幅度的下滑，下降幅度在10%-20%间，但是二手房价格相对稳定，仍然保持着三月份以来的高位，“有价无市”现象有进一步扩大的趋势。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，性价比高的优质房源极度稀缺，是促使世博板块5月二手房市场出现“有价无市”的主要因素，“地王”的短期拉动效应也被削弱。但长期来看，一旦市场购买需求释放，房价仍有可能被大幅拉升。

　　采访中，上海一些购房者担心，如果今后出让的土地价格仍然保持上涨，房价上涨的预期将无法改变，那么目前执行的限房价政策，最终可能只是使房价在统计数字上保持不涨，而实际上房价依然在涨。

　　专家呼吁调控土地价格和出让方式迫在眉睫

　　针对“地王”频现的情况，专家学者提出两方面的建议。第一，警惕土地财政“抬头”，调控土地出让价格迫在眉睫。中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家呼吁，中央政府应该加强对地方土地出让的监管，合理制定价格，防止普通购房者成为天价土地的最终受害者。

　　不少学者指出，地方政府对土地财政的依赖，成为土地价格上涨的内在动力，更为房价上涨提供动能。据统计，今年前五个月，北京与上海的土地出让金均已超过了500亿元，其中北京为617.9亿元，上海为515亿元，而在2012年同期，两地出让金总额均在120亿-130亿元左右。

　　暨南大学管理学院教授胡刚认为，比起部分地区的房价泡沫，地价泡沫可能更大。如果开发商通过一两个地块的高溢价，增加市场紧张气氛，提升周边区域商品房价格，政府作为卖方则乐见“地王”，并从中赚得巨额利润。因此，要加强监督，防止土地拍卖演变成开发商和政府合演的托市戏码。

　　第二，增加土地供应，改革土地出让方式。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，在中国快速城镇化、大量农业人口进入城市的条件下，对城市住宅用地的需求，将长期处于比较紧张的状态，需要对城市土地出让制度进行改革和完善。

　　一些学者还建议，由“限房价、竞地价”向“限地价、竞房价”转变，即限定土地的价格后，让开发商来竞房价，最终以价低者得地。2011年8月，北京推出了全国首个“限地价、竞房价”的土地“北京市门头沟永定镇居住用地”。最终由中铁房地产集团有限公司竞得，中国铁建梧桐苑开盘后，房价一直稳定在13600元/平方米。