楼市供应过剩政策打压 海南开发商被迫降价

　　海南楼市在冬季传统旺季的到来之际，却遭遇了政府急查楼市存量。一时间，海南楼市供应量大增，遍地的开盘广告似乎已透露出这个未来的国际旅游岛正在面临的供应过剩、存量巨大的楼市现状。不过，这一切并不是近期才发生的突发现象。据记者了解，在供应剧增、消化不畅、投资需求减少的情况下，多重压力开始逼迫开发商降价，海南不少项目目前售价较2011年高峰时已下降三至四成。

　　“海口满大街都是楼盘广告，这段时间楼市推盘量感觉一下子大了很多。”一位海口当地开发商告诉记者。事实上，每年冬季春节前后虽然是其他城市的楼市淡季，但在海南，恰恰是这个旅游岛的楼市旺季。伴随着冬季北方游客的增加，海南楼市与当地旅游业热度同步升温，在海南这个以外地投资者为楼市主要需求支撑的候鸟型地区，每年春节前后当地楼市总是格外火爆。

　　正因为如此，自去年12月至今，海南楼市又经历了一波供应与成交高峰。据海口市房地产协会发布的数据显示，2013年以来，继首周成交开门红之后，第二周海南楼市表现整体平稳。商品房签约1578套，环比上周上涨24.55%；签约面积143937平方米，环比上涨31.5%；签约住宅均价13293.5元/平方米，环比上周下跌11%。

　　然而，目前海南不少楼盘的销售价格较旅游岛规划公布后那一轮爆发式上涨后的最高水平相比，跌幅已高达30%-40%。据记者了解，位于海口市中心的龙昆南和信广场2011年销售价格在12000元/平方米左右，而如今新一批房源的开盘价仅8500元/平方米，降幅达到30%。同样位于海口西海岸的西海瑞园，2012年初就已把房价降到了7499元/平方米，虽然房源局限在低层的60套，目前高层仍保持在9000元/平方米左右，但与2011年超过13000元/平方米的价格相比，降价幅度达到40%。

　　“从2010年海南国际旅游岛规划公布之后的那一轮楼市暴涨，到历经两年楼市调控后的大幅降温，可以说海南楼市目前的现状并不是近期才突然发生的，而是一个长期累积的过程。”一位在海口当地从事房产中介超过5年的业内人士告诉记者。在旅游岛规划公布后，海南当地房地产投资开发可谓一日千里、高歌猛进，不仅投资者趋之若鹜，各大开发商也纷纷涌入海南在旅游地产市场分得一杯羹，由此带来的巨量供应在未来几年仍将陆续上市。而随着之后两年的房地产调控，海南这个刚需明显不足、外来投资占主导的市场的大起大落程度比其他任何城市都要明显，投资客的锐减令当地楼市供应剧增而消化不足，不少开发商在苦撑两年之后，开始出现资金链危机，终于摒不住开始降价销售。

　　根据海南克尔瑞公布的一份市场报告显示，海南18个市县未来3至5年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。

　　其中，海南楼盘库存量最低的是三亚市，截至2012年11月底，三亚仍需要2年消化完。而其他重点城市如海口楼市库存消化周期长达50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，库存最高的陵水则需要101个月。

　　不过，虽然如今海南楼市存在严重供过于求的现象，但对于一些拿地较早、成本极低、项目位置优越的海南当地房企来说，去化和利润仍不成问题。例如海南椰岛在海口市中心的项目椰岛广场自2011年11月即开始预售的楼盘，历经数月低迷后，在2012年四季度出现了销售回暖，目前去化已达六成，由于拿地成本极低，预计该项目毛利润仍可达50%。（记者 朱楠 黄智勇）