社科院：2012年楼市博弈加剧 市场预期三度变化

　　中国社会科学院发布2013年《住房绿皮书》分析认为，2011年四季度以来住房市场走势一波三折，受力于中央政策、金融机构、地方政府多方调整博弈

　　新华网消息12月13日，由中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合主办的“2013年《住房绿皮书》发布暨2012-2013年住房形势与政策研讨会”在北京举行。会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战，分析了2011-2012年中国住房及相关市场走势，预测了2012-2013年我国住房发展趋势，并正式发布了由社会科学文献出版社出版的《中国住房发展报告(2012-2013)》。

　　住房绿皮书指出，2011年四季度以来住房市场市场走势是市场各方相互博弈，尤其是各方中央调控政策博弈的结果。总体上，先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期。接着中央宏观政策的微调波及房地产，地方政府执行政策变相放松，引起市场预期逆，导致的市场出现恐慌情绪，进一步导致市场反弹；随后，中央再度从严行政调控政策，各方预期再度发生改变，但经济政策没有改变，市场再次进入微涨阶段。

　　 中央关于宏观经济与房地产调控的调整

　　2011年第四季度，中央宏观经济增长主动下调，实施从亚的房地产调控政策。全球经济复苏缓慢，国内经济增长和物价水平下降过速，2012年2月和5月2次下调人民币存款准备金率各0.5个百分点。2012年6月8日，央行3年来首次降息。2012年7月5日，央行4年来首次非对称降息。7月25日国务院督察组赴全国，有关部委重申严格执行调控政策不动摇。

　　 金融机构有关住房信贷政策的调整

　　第一，上调首套房基准利率。金融机构有关住房信贷政策的调整。2011年10月后，各大商业银行纷纷上调首套房贷款基准利率。北上广深杭等上调幅度在5-10%左右，有些城市高达50%。第二，下调首套房的基准利率。2012年6月8日，央行宣布决定个人住房公积金存贷款利率下调0.2个百分点。2012年7月5日，央行再次宣布降息，为央行4年来首次非对称降息，同时个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时央行要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。

　　 地方政府执行调控政策力度的变化

　　第一，2010年下半年开始，地方政府认真执行调控政策。第二，2012年上半年，在日益严峻的财政收支压力下，借中央政策微调之机，一些市地方政府屡屡试探中央从严调控的底线，对楼市政策进行微调越演越烈，(据不完全统计，今年上半年，全国有近40个城市明确发文微调楼市调控政策，涉及首套房标准调整、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额等多个方面。)。第三，在中央督察等行政高压下，各地再度严格执行调控政策，地方政府包括上海、北京、南京、西安、杭州，分别采取更严格的限购以及限价、限利、限拍地等措施。

　　 住房市场预期发生三度变化

　　第一， 2011年第四季度和2012年第一季度，市场形成明确的下调预期。第二，2012年5月份起，金融政策的微调及调控放松的传言，导致市场预期改变。第三，2012年7月后，中央再度从严的调控政策，使市场预期再度发生逆转，第四，中央没有采取有效的经济政策使预期继续发生分化。

　　 开发企业的决策和行为发生改变

　　第一，2011年第四季度和2012年第一季度，一方面在整体资金紧张、库存压力大的背景下，抑制了开发商的投资动力，大部分房企选择减少开工量和缓开工，大部分开发商仍可能继续选择“加速出货、以价换量”等销售策略来加速回笼资金。第二，在部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，同时受市场预期的影响，开发商的销售策略调整，取消折扣优惠，甚至调高价格，扩大销量。开发企业资金状况逐渐好转(见下图)。第三，但市场预期发生分化的情况下，开发商购置土地和开工面积回复又出现曲折(见下图)。

　　 购房者决策和行为发生改变

　　第一，在严格的调控政策和房价下降的预期下，投资和投机需求退场，改善性需求和刚性需求家庭持币待购。第二，一方面，自2011年房价下降以来，积累了相当的刚性需求和改善性需求，在市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹，开始入市释放，甚至提前购买。另一方面，利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强，刚性需求释放。第三，在市场预期发生分化和刚性需求部分释放后，住房成交量和价格微涨。