保障房“中考”：积极应对资金和土地两大难题

　　全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，当前保障房建设最值得肯定的成绩，是它重新开启了住房供应双轨制的格局

　　按照中央要求，各地最晚必须在11月底，完成2012年保障房开工任务。目前，在已经提交的保障房答卷中，包括北京市、陕西省、安徽省、河北省等15省(市)都已经完成或超额完成保障房开工任务。

　　在我国，保障房的建设速度、规模、难度有太多特殊性。为了弥补近10年来保障房供应体系的缺陷，我国创造了独一无二的保障房集中建设记录。

　　一边建设、一边探索住房制度和住房保障体系，这是必须要走的路。在顶层设计尚未完善前，中央各部门从政策和行政支持等多方面，鼓励和推动各地方已经开始的各种创新。

　　比如《公共租赁住房管理办法》的施行，在现有的土地供给制度、融资和筹资机制下，试点集体土地上建设公租房，建立政府支持下的企业融资平台，利用公积金贷款建设保障房，商品房配套、配建公租房等等。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新认为，在保障房建设实践过程中，我国住房制度的顶层设计正从“零敲碎打”走向成熟完善。“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供应体系，正逐渐从蓝图变为现实。

　　重启住房制度新双轨制

　　保障房任务从2010年的580万套，提高至2011年的1000万套，到2012年的700万套以上(约为740万套)，“十二五”期间我国共将建设保障性住房3600万套，住房覆盖率达到20%。

　　根据住房和城乡建设部的公开数据，今年1至9月份，全国城镇保障性安居工程新开工720万套，开工率为97%，基本建成480万套，完成投资9600亿元。

　　截至目前，已有20个省市完成保障房的考卷，公布的开工量均超额完成计划指标。其中四川省在6月底时就已经完成开工任务的92.75%；江西、河南等省早在8月底就已经完成；江苏省、云南省、安徽省等8省早在9月底完成。

　　1998年住房制度改革以来，曾经一度出现保障房供应不足、商品房过度市场化的制度扭曲。直到2007年，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，再次将大规模集中建设保障房提上施政议程。

　　2012年，全国保障房建设任务是700万套。住房和城乡建设部部长姜伟新在年初曾表示，700万套的保障房任务，是综合考虑了资金、土地和续建项目等多项因素后确定的，各地方最迟要在11月底前全部开工。

　　虽然建设任务比上年减少，但在资金上，财政部在2012年安排的保障房补助资金比2011年明显增加。今年初，财政部、国家发展改革委会同住房城乡建设部等部门向地方下达了1543亿元的补助资金，其后又追加65亿元用以支持各地的城市棚户区改造。仅此一项，较2011年就超出了78亿元。

　　同时，国土资源部、银监会、农业局等国家各相关部门也在积极落实城镇保障性安居工程的各项政策指标。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，保障性住房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，它加剧了商品房市场供求紧张局面。“十二五”期间加大保障性住房建设的力度，主要是解决供应不足的问题。

　　全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，当前保障房建设最值得肯定的成绩，是它重新开启了住房供应双轨制的格局。

　　资金和土地两大难题

　　在保障房建设中，资金和土地是最难解决的两大桎梏。不过，从中央到地方，一直在积极应对。

　　近年，国土资源部一直加大土地供应规划，2010年落实保障性住房用地2.51万公顷，2011年落实用地4.36万公顷，2012年计划安排保障性住房用地供应4.76万公顷。

　　今年8月初，国土资源部在缩减20个城市的土地供应规划总量时，反而增加了保障性住房的土地供应量。在当月的保障性住房国际研讨会上，国土部副部长胡存智就表示，4.76万公顷，彼时已落实到位的有2万公顷。

　　此外，为了加大土地供应，国土部在有颇多争议的情况下，大胆允许保障性住房用地“先上船后补票”。

　　在各地方，北京市为确保保障房供地任务做出规定，确保住宅供地的50%以上安排用于保障房建设。

　　财政支持上，中央财政投入力度不断加大，从2007年的72亿元增加到2011年的1522亿元，仅仅5年的时间，用于保障性安居工程建设的资金实现了20多倍的增长。

　　财政部还要求，各地方发行的地方债券筹集资金，要优先用于保障性安居工程，提高土地出让收益和地方债券收入用于保障性安居工程的比重，继续落实好保障性安居工程的税费减免政策，探索鼓励企业参与公共租赁住房建设和运营试点。

　　为了多渠道筹措保障性住房建设资金，各地都在发挥公司的融资作用。比如陕西省由省财政和延长石油集团分别出资10亿、30亿元成立的省保障性住房建设工程有限公司，通过市场化方式融资，放大资金规模，予以支持资金困难的市县建设。

　　中房集团理事长孟晓苏建议，可通过成立REITs引导社会资金进入保障房领域。通过设计退税优惠的激励措施，调动私人资金进行低收入出租住房的建设，以此达到整体提升出租房的存量。开发商还可以把这项退税优惠出售，进行融资。

　　另外，保障房的分配和退出机制也亟需建立，质量监督体系也尚待建设。江西省坚持“省每半年、市每季度、县每月”开展拉网式质量检查，黑龙江省严格落实“三审两公示”和网上公开制度。

　　在这样的监督机制建立之前，难免会出现保障房成变相福利房的情况。国务院常务会议明确要求，对此要切实防范并严厉查处。住房和城乡建设部副部长齐骥也曾表示，下一步还要健全纠错机制，处罚违规违纪公职人员，特别严重的还要移送司法机关。

　　应将政策上升到法律层面

　　近日，国务院办公厅下发了关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，意见提出从确保用地供应、增加政府投入、规范利用企业债券融资、加大信贷支持以及落实税费减免政策这五大方面来落实新政，确保顺利推进保障房建设。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新曾表示，要通过大规模的保障房建设，继续深入研究住房保障的政策和机制，逐步完善顶层设计。

　　今年2月，广东省《住房制度改革创新方案》就在住房保障制度上做出创新。方案中，广东省提出将逐渐淡出经适房和限价房，以租赁为主；并首次明确配建新开发项目中，配建公租房比例为住宅建筑总面积的10%。

　　“中国的保障房政策应该上升到法律层面。”中国房地产研究会副会长顾云昌认为，保障房遇到的问题是国家政策没有上升到法律体系，违规成本较低。既要有法律的制度，又要依法治理，才能使保障房发展得更好。（记者 姚一然 兰亚红）