西安拟征房屋租赁税 补充土地财政杯水车薪

　　日益退烧的土地市场开始让二三线城市扛不住，拟从别的渠道开源。西安市日前就正式通过相关方案，拟向包租公们征收房屋租赁税。然而，当地学者担心，若征收房屋租赁税，每年数十亿元的增收对于萎缩的土地财政作用甚微，反而将使得房东将税费转嫁至租房者身上，从而加重租房户的负担。

　　西安租房税拟上位

　　据当地媒体报道，10月8日，西安市政府召开常务会，原则通过了《西安市综合治税工作实施意见》(下称《实施意见》)。在该会议上，西安市市长董军要求财政、税务部门开展调研，尽快制定出西安房屋租赁税收征管办法。

　　房屋租赁税是指根据财政部、国家税务总局财税200824号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税。目前，上海、深圳、沈阳、杭州等一些城市已经开始实施征收房屋租赁税。

　　据了解，早在2010年西安市就拟征收房屋租赁税，但是由于在操作层面面临诸多问题，以及担心对房地产市场可能带来负面影响，因而作罢。西安市财政局一位不愿具名的官员告诉《中国经营报》记者，作为地方税种的房屋租赁税，是地方财政增收的一个途径。事实上，早在2010年，当地财政部门就曾向西安市人大常委会提出，尽快试点征收房屋租赁税，但由于私房出租市场比较分散和混乱，征收成本太高，征收工作一直进展缓慢。西安市近几年一直未征收，除了在操作层面需要完善税务系统的难度之外，正在扩张的西安房地产市场会造成相应的影响，进而会对土地市场形成一定压力。因为2010年正是西安房地产市场较为火爆的一年，而在随后的2011年初西安亦成为限购城市。

　　西安市地税局一位负责人表示，此次市政府通过《实施意见》，拟征收房屋租赁税的初衷是为了实现财税应收尽收。目前西安市地税部门正在与财政部门就征收细则进行研究。董军强调，根据初步掌握的资料看，西安房屋出租率很高，交易量非常大，但税收为零，没有达到财税的应收尽收要求。国内一些城市的房屋出租税收已达到了十几亿元，因此这方面的工作要尽快开展。

　　值得关注的是在经济下滑背景下，依靠土地财政的地方政府对于税收的征缴力度再加大，并强调应收尽收。本报记者了解到，为此了扩大税源，西安市将采取横向覆盖该市各部门、各个行业，纵向延伸到各区县、乡镇街办和所有企业，西安将建立一个庞大的综合税收网络监控平台，多层次、全方位监控税收体系，达到应收尽收。

　　补充土地财政杯水车薪

　　房产业界分析称，经济增速放缓，土地财政吃紧，都促使地方政府想法增税。尤其是房地产市场整体遇冷之后，地方政府对土地成交价格大失所望，只能以开源的方式弥补在土地市场上少增收的部分财税。

　　根据数据显示，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，减少约4000亿元。在40个大中城市中，西安土地实际成交2012年上半年，西安共成交397.26万平方米，环比下跌37.43%，同比上升83.92%，成交额92.7亿元，环比下滑40.15%，同比增加了53.81%。多数成交土地均底价成交。尤其在二季度西安土地共挂牌80宗，出让279.17万平方米，较上季度减少117.61万平方米。

　　半年土地成交额不足百亿元，肯定让这座还在快速扩张的城市，在保障房、基础设施等方面会感受到压力。陕西独立房产评论人苗雨分析指出，由于地方土地财政增幅减缓、城市其他基础性投资动辄几百亿宏大计划将难以维系，因此，西安作为重要的二三线城市亦开始强调房产市场的税收通吃。

　　事实上，西安市除了拟征房屋租赁税缓解财政压力外，在房产市场的别的交易契税征缴力度已经开始加大。西安多家房屋中介负责人还向记者称，现在地税部门对于二手房买卖的交易契税也盯得更紧了。“若低于一定的成交价格，地税部门将会卡的。买卖双方的成交价格真的较低，但是若低于地税部门的某一区域的指标价，交易手续将难以完成。”西安天顺房屋中介王经理表示，尤其是在房价较为高的西安城南区域，若实际成交价格低于每平方米5500元，地税部门仍将按照每平方米5500元来征缴税收。

　　不过，由于在征缴房屋租赁税方面还存在具体的征缴难度，业内人士预计，西安的房租税实际上在征缴成本与实际增收效果上，未来可能并不能起到令地方财政增收的目的。陕西省社会科学研究院副院长石英指出，税收是一种调节手段，也是一种再分配方式，一种新税种是否征收要视具体情况而定。就西安市目前的发展情况来看，房屋出租市场整体平淡。若要开征的话，势必对于租赁市场带来一定的负面效应，尤其可能加重租房人的负担。也有当地学者分析指出，当下经济环境下，税收调节收入分配的功能早已退居其次，地方政府现在急切的是要增收，而对于是否加重居民的实际负担恐难以顾及。

　　有当地学者担心，若征缴房租税的话，按照目前二三线城市已经实施的房租税情况看，征收情况也并不理想。因为到社区征收租房税的成本成本与实际增收额度两相抵扣之下所剩无几。其补充财税收入不足的目的，将在短期内演变成加重居民实际负担。