远洋地产净利润率下降至10.6% 地王项目深陷泥潭

　　对此，李明表示：“远洋地产从今年开始，每年都将新增20万平方米的经营性物业。今年，远洋新增商业地产项目就是与太古合作的北京颐堤港项目，整个项目的建面大概是30万平方米，已在今年上半年投入试运营，在未来一两个月内正式开业，目前市场反应和出租情况都非常好。”

　　远洋地产投资者关系经理周秋实向时代周报记者透露，远洋地产将会加快商业地产的建设开发，下半年将有买地的可能，因为保险资金对商业地产投资的政策放开，有利于大股东中国人寿保险(集团)公司与其在商业地产方面的合作。

　　在住宅板块业绩下滑、商业地产尚处投入之际，远洋地产面临着一定的资金压力。其2012年中期业绩报告显示，截至6月30日，远洋地产手持现金及现金等价物120.6亿元，受限制银行存款28.1亿元，尚未使用的银行授信额度约193亿元，但是其短期贷款已达160亿元，贸易及其他应付款项达108.8亿元，应付所得税32.1亿元，总流动负债高达586.8亿元。

　　但周秋实称：“一年内，我们的总流动负债在370亿多元，到8月我们的现金在180亿元左右。”

　　“未来我们将以销售为先、现金为王，审慎地选择去化快、规模适中的项目去补充土地储备，深耕已进入的重点区域。”李明表示，截至6月30日，集团的土地储备达到了约2300万平方米，足够满足未来3-5年的高速发展。

　　8月20日，花旗发布研究报告指出，今年上半年远洋地产核心盈利按年下跌29%至7.16亿元，仅达全年交付目标25%。毛利率轻微改善1个百分点至31%，但净利润率下降至仅10.6%，为大型内房企中最低。

　　3个地王项目深陷泥潭

　　在利润大幅下降之际，远洋地产也已经开始失守北京市场。作为北京区域曾连续六年排第一的龙头房企，远洋地产一度以北京为大本营，2009年，北京在其业绩占比中高达70%，然而今年上半年其在北京区域的协议销售额为37.6亿元，仅占远洋总销售额的28%。

　　根据第三方统计，远洋地产目前在北京市场中排名第4位，位列城建、首开[简介最新动态]、保利之后。远洋地产在北京市场的疲软表现，或受累于其“地王”项目。

　　2010年3月15日，经过84轮竞拍，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元拿下大望京1号地块。扣除教育、医疗用地等之外的商品房部分地块，该地块以高达2.7万元/平方米的楼面地价，一举成为当时北京的单价“地王”。

　　两年多后的2012年6月9日，自诩为“大望京收官王座”的远洋万和公馆[最新消息价格户型点评]开盘销售。据悉，去年底，远洋曾给万和公馆定下了4亿元的销售任务，但由于市场不景气没有入市而放弃。　

　　据报道，今年，远洋地产又为该项目确定的销售任务为20亿元。时代周报记者向万和公馆项目负责人求证，其以不方便透露为由婉拒，但他坦言，“要完成今年的销售任务，压力相当大”。

　　远洋万和公馆销售人员对外宣称，该项目在开盘当天便签约8.2亿元。8月3日，远洋地产总裁李明在接受《参考消息》采访时也自豪地说：“远洋万和公馆更是取得首次开盘即销售8.2亿元，至今热销16亿元。”

　　但是远洋地产2012年的中期业绩报告却显示，截至6月30日，远洋万和公馆共实现协议销售额6.4亿元，交付可售楼面面积13785平方米，销售均价4.67万元/平方米。

　　北京市住房和城乡建设委员会网站的房地产交易信息显示，目前该项目销售的3#和4#共计房源158套，项目拟售价格为57987元/平方米及58026元/平方米，比其46700元/平方米的成交均价高出1万多元。

　　而据媒体报道，远洋万和公馆的成本已经超过5万元/平方米。昔日“地王”亏本甩卖？周秋实强烈否定，“我们一共才400多套房源，没有必要亏本卖，现在有签5.2万元/平方米的，也有签到5.7万元/平方米的，基本均价我们还是能够保持在5万-5.2万元/平方米。至于具体成本和利润是多少，我们要等最后结转后才能计算，但销售毛利肯定不高。”

　　时代周报记者向远洋地产集团战略发展部副总经理段涛求证，截至截稿尚未得到回复，该部门的朱虹女士要求记者发送采访提纲，但是发出的采访提纲同样未得到任何回复。

　　然而和望京地区的其他高端住宅相比，万和公馆的销售价格仍显得过高。例如，与远洋·万和公馆毗邻的保利中央公园[最新消息价格户型点评]售价为3.8万元/平方米、华彩和悦府[最新消息价格户型点评]约为4.2万元/平方米。

　　远洋地产在北京的另一“地王”项目也深陷泥潭。2009年12月，远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城地王，折合楼面价1.8万元/平方米，高达467%的溢价率更是改写了北京土地市场拿地溢价率最高不超过300%的纪录。

　　2011年9月，北京亦庄“地王”项目“远洋·天著”正式入市。根据北京市住房和城乡建设委员会网站项目签约状况显示，该项目两期共推出142套房源，截至目前，该项目第一次拿证成交套数为44套，而第二次拿证成交的套数仅为8套。

　　据报道，远洋·天著项目2011年9月15日推出的66套房源，拟售均价为4万元-4.7万元/平方米，当年11月，远洋·天著再推76套房源，拟售均价为3.2万元-4.4万元/平方米，单价比第一次开盘下调了不少。而最近两期的成交均价分别为26362元/平方米和26899元/平方米，与拟售价格相比接近“腰斩”。

　　而远洋在青岛的“地王”项目，也不甚乐观。2010年3月12日，青岛工人疗养院地块拍卖，出让土地面积为42463平方米，建筑规划总面积为80026平方米，拍卖起叫价为6000元/平方米。经过66轮的较量，远洋地产以地价1.95万元/平方米竞得该地块，成为青岛“地王”。

　　时代周报记者向周秋实询问该项目进展，她表示，“我们预计明年上半年开盘，目前基本上把产品的设计调整完毕，前期也有客户积累。但是具体开工没有，我还不是很清楚，应该已经开工建设了。”

　　而远洋地产青岛的“地王”项目在拿地两年后，仍处于挖地基阶段，则涉嫌成为闲置土地。

　　半年员工减少538人

　　2009-2010年，远洋地产在北京、青岛、上海、杭州等地拿下了多幅地王。在深陷“地王”泥潭之际，远洋地产进行了一场人事大调整。

　　2012年3月，远洋地产北京区域、东北区域两个事业部被撤销。从2009年到2011年，在李明的主导下，远洋地产先后成立了天津区域、北京区域、东北区域和商业地产四大事业部。

　　然而仅仅三年后，伴随各地项目剧增的销售压力，远洋地产率先对事业部管理制度“动手术”。近半年来，远洋地产至少裁撤了三位区域大员，除原北京区域事业部总经理徐立回归集团继续任副总裁外，尚有两位副总裁陈润福和周彤也相继回到总部—陈、周二人原来分别为天津事业部总经理和杭州分公司总经理。

　　据报道，目前这些大员都仅作为副总裁分管一些不重要业务，“这些基本上都是远洋的老人，官方给出的理由是没有完成集团制定的销售任务。”远洋地产内部人士向媒体透露，2011年远洋地产给各区域城市公司设定销售目标时，一度遭到了多位地方大员的抵触，“拒不签字，因为他们认为设定的目标与当时的市场行情完全不匹配。”

　　而原北京区域事业部副总经理胡宇宙，则加盟天润置地担任副总裁一职；原北京区域事业部的员工大部分则被分散到4个项目公司中去。北京的8个项目合并成4个项目公司，远洋LAVIE、远洋傲北项目是一个公司，远洋万和公馆项目、远洋天著项目各是一个公司，远洋一方、远洋东方公馆及几个尾盘项目组成另一个公司；东北事业部也采取了与北京相同的方式。

　　“今年初就裁撤了30%。从最早的天津事业部大领导换人，到杭州事业部大领导换人，再到北京事业部的裁撤，如今海南事业部的大领导也换人了。”在远洋内部人眼中，这或许是一场有点“狠”的大清洗。

　　“我自己也经历过，我们集团总部也有一些人员调整，今年3月份刚调整完的时候，心里有点不踏实，但几个月后就好了。”周秋实坦承。

　　事业部的裁撤，带来了人才的大批流失。远洋地产2012年中期业绩报告显示，截至6月30日，该集团共有员工6314人，而2011年12月31日尚有6852人，员工减少538人，雇员人数下跌8%。

　　“远洋在北京市场，比我们想象中要萎缩得快。加上内部调整，远洋上半年离职率很高。最夸张的是设计部，几乎走了一半人。”知情人士向媒体称，听说有猎头直接拿着远洋地产的员工名单一个个打电话“挖人”。

　　“这个人员流动率是正常的。调整后，我们看到一些年轻员工担任了比较重要的岗位，效率也有一个提高。”周秋实说，但高管的收入有一些下调，业绩完成得好才能补回来，普通员工则没有影响。