标杆上市房企成交增长 降价空间遭挤压

　　根据日前上海易居房地产研究院发布的《10大上市开发企业销售状况研究》报告，5月，包括恒大、万科、保利、中国海外、金地、富力、恒盛地产、首创置业、新城地产、合景泰富等在内的10大标杆上市房企有八成以上的企业成交量升价跌，大型房企的业绩和整个楼市成交量回暖相吻合。

　　业内人士分析认为，随着地方对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台，市场预期发生了较大变化，楼市成交持续上涨，市场回暖趋势明显。在这种局面下，各大上市房企也纷纷活跃起来，甚至个别龙头企业销售业绩表现极为突出，远超过市场预期。预计6-7月，标杆房企的成交量仍保持高位，成交活跃态势还将延续，下半年销售量可能超过上半年。与此同时，以价换量的空间也在逐渐被压缩，房价降价空间逐渐变小。在成交复苏的同时，也必须留心价格大幅反弹的可能。

　　报告显示，2012年5月份，10个大型上市开发企业商品房共成交528.9万平方米，环比3月份增长18.0%，比去年同期大幅增长38.1%，增幅较4月份缩小了5.4个百分点，5月份一线上市开发企业的成交量整体有所增长。

　　分企业来看：5月份，10家上市开发企业中有9家企业销售面积同比上升，其中金地销售面积涨幅最大，同比增长69.9%；恒盛地产涨幅也高达60.8%。只有个别上市开发企业销售面积同比下降，合景泰富已经连续6个月同比负增长，与近几个月各大房企纷纷业绩好转相比显得尤为弱势。

　　按销售面积排行来看，5月恒大地产销售面积继续超越万科排在第一位，为172.5万平方米，领跑企业销售榜单，其次是万科和保利地产。2011年11月开始，恒大地产销售面积已连续5个月远低于万科，连续两个月恒大销售面积大幅反超，主要得益于降价促销和开拓刚需市场的战略。据统计，恒大地产三线城市项目自住比例为86%，投资仅占14%；首次置业比例为64%，二次及以上36%。

　　上海易居房地产研究院分析师吴晓君认为，虽然受全国范围内大中城市限购、限贷政策的影响，但市场还是出现弱势下的复苏态势，一方面由于购房刚性需求得以继续释放，使得开发商在5月的打折促销大见成效；另一方面由于近期多地政策微调，甚至有地方出台了对个人购买成品住房进行奖励的政策，同时一些城市商业银行首套房利率出现了回归基准利率或打折的情况。5月份各大城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，因此大型房企的业绩和整个楼市成交量回暖也是相吻合的。预计6-7月成交量仍保持高位，成交活跃态势还将延续，下半年销售量可能超过上半年。

　　从月度销售均价来看，5月份10个大型上市开发企业商品房销售均价约为10200元／平方米，环比4月份下降了0.3%，比去年同期下降12.1%，降幅比4月份缩小1.6个百分点。可见5月份龙头房企打折促销力度比4月份有所减弱，3、4月份的销售量大增使得开发商“试探性降价”的策略有所收敛。预计，未来一段时间“以价换量”依然是市场成交的主流模式，但降价力度可能会有所减弱。

　　报告同时显示，5月份10家上市开发企业中有8家销售均价同比下降，占大多数，其中恒盛地产降幅最大，同比降幅为24.3%；其次是首创置业，降幅在21.5%；其余6家上市开发企业降幅保持在2%-17%。只有合景泰富与新城地产的销售均价同比增长，涨幅分别为22.7%和9.1%。

　　恒大地产5月销售量的突飞猛进主要是“以价换量”的结果，而合景泰富的逆势涨价，也是其销售业绩持续下降的原因之一。在限购等政策持续的影响下，“以价换量”仍是房企的主要销售策略，5月份部分开发企业为了回笼资金，纷纷采取降价促销的策略，其中不乏这些领头上市房企。吴晓君预计，随着促销潮的继续深入，6月份各大房企销售均价仍将继续下滑。不过仍有一些业内人士提醒，成交不断放大，价格不可能持续保持下跌态势，降价空间正在被不断压缩。(记者 罗宇凡 华晔迪)