重拳能否终结土地闲置 历数房企囤地七宗“最”

　　国家对于闲置土地的处置办法和力度正在不断规范和加强。从1999年4月颁布施行的旧版《闲置土地管理办法》，到去年年底的修订草案，再到6月7日正式发布的《闲置土地管理办法》，仅从条款上看，与旧版的11条相比，新版《办法》就已经增至32条之多。虽然有业内人士认为这只是对条款的细化，并无新意，但是无可否认，从惩罚力度上看，征收20%闲置费并不是个小数目，而两年未开工将无偿收回土地则更是会令开发商损失惨重。

　　然而在暴利面前，即使面临“重典”之风险，曾经四处蔓延的开发商疯狂“囤地”现象会不会就此大幅减少甚至消失呢？

　　房企疯狂囤地之：最长闲置期

　　汤臣集团上海一地块拿地17年未动工

　　开发商为什么要囤地？一个字：钱。

　　通过土地闲置等待房价上涨可获得令人咋舌的收益，还可通过土地转卖实现资金的快速回流，买卖土地几乎成了稳赚不赔的买卖，加之此前国家对于企业违规闲置土地的处罚力度并不大，于是房企“囤地”也自然而然成了久治不绝的难题。

　　更有甚者，上海一开发商干脆把一块土地闲置17年的原因归咎于“动拆迁未完成”。

　　2011年8月24日，汤臣集团有限公司发布了一则置换位于上海土地的公告，而其置换的上海A1-10-2地块，正是此前被诸多媒体曝光和质疑的一块“闲置”了17年的土地。

　　1994年，上海汤臣[简介最新动态]浦东房地产开发有限公司拿下了原上海市环卫站的部分用地，即A1-10-2地块。但是直至2011年8月，这块地在长达17年的时间里始终毫无动工的迹象。

　　而与土地的“纹丝不动”对比鲜明的是，按照1994年的土地价格行情，当时每平方米土地楼板价在几百元已属高价，这幅地块在等待了17年后，身价则早已暴涨了上百倍甚至几百倍。

　　据经济参考报2011年8月10日报道，对于该地块的迟迟不能动工，上海汤臣浦东房地产开发有限公司解释称，该地块转让后，由于动拆迁工作始终未能完成，故未能交地，非公司责任。

　　虽然上海汤臣浦东房地产开发有限公司将责任悉数推到了“动拆迁未能完成”的客观原因上，但是上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，动拆迁工作有难度并不少见，一般2至3年就能完成，17年未能开工确实匪夷所思。而且如果动拆迁工作如果确实难以完成，开发商完全可以退还土地——当然，在地价逐年攀高的行情下，显然这并不是明智之举。

　　房企疯狂囤地之：最大胆囤地

　　华润置地无视督办在京囤地六年转手获利3倍

　　据央视2011年6月25日报道，在距离北京CBD商业核心区仅四公里的地方，有一块闲置土地，从2005年出让给开发商后便一直没有开发。而2005年购得这一地块的，正是多次被媒体曝光涉嫌囤地的房地产开发商华润置地。

　　北京市国土局的挂牌出让公告显示，这块名叫优士阁二期的建设用地，面积为6401平方米，建筑控制规模为3.2万平方米，按2005年该地块1.6亿的成交价，以其建筑规模为3.2万平方米计算，楼面地价相当于每平方米5067元。截至2011年，该地块周边地块的楼面地价都在2万元左右，在6年的按兵不动后，就算直接转让土地，华润的获利程度也达到300%左右。如果建住宅出售，则利润更加丰厚。

　　其实早在2010年8月，北京市国土局已经对这块地进行过挂牌督办，但最后的结果是不了了之。

　　按照国家规定，土地闲置两年以上，可以由当地国土部门无偿收回并重新进入招拍挂程序，华润置地的这一地块为何又能置身法外？华润置地北京分公司宣传部门工作人员对此则表示，“不太清楚”。

　　房企疯狂囤地之：最集中囤地

　　中信中远博鳌囤地八年不开发坐等升值

　　由于博鳌亚洲论坛的关系，开发商早期在博鳌开发的多为酒店、公寓类投资收益较慢的项目，业内分析指出，开发商正是利用囤地和土地升值的收益来平衡其他项目回报期过长的缺陷，至少从2001年开始，仅龙潭岭地块，土地闲置现象就一直未曾杜绝。在暴利驱使下，博鳌也成了开发商“囤地”的重灾区。

　　据每日经济新闻2012年5月10日报道，中信龙潭岭项目拿地8年才动工，拿地成本仅数百元每平方米，项目售价却高达万元，不过，在博鳌涉嫌囤地的还不止中信地产[简介最新动态]一家，知名度较高的还包括早在1999年就进驻博鳌的中远。

　　据中远集团公告显示，2001年9月，中远征得龙潭岭建设用地。直到2010年，国土部公布1457幅闲置土地黑名单，这块地又重回归公众视野。

　　而在国土部的这份黑名单中，中远共有5块地“上榜”，其中包括龙潭岭山景别墅用地和龙潭岭高尔夫球场用地，供地面积超过98公顷，这两块地都是在2001年10月份就签订了合同，约定动工时间为2002年10月，竣工时间则为2004年10月。

　　直到2010年因闲置被曝光，这两幅地块依旧没有动工。

　　房企疯狂囤地之：最惊人收益

　　新鸿基地产上海最贵豪宅毛利或达80%

　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为，在对囤地有真正惩罚性的措施实施前，开发商仍然会倾向延长开发周期，以获取暴利。

　　而在这些以延长开发周期来获取暴利的开发商中，新鸿基地产当属佼佼者。

　　据每日经济新闻2012年3月27日报道，今年3月，在以26.4万元每平方米的最高报价刷新上海乃至全国的房地产价格纪录之后，新鸿基地产上海项目滨江凯旋门[最新消息价格户型点评]成了楼市的新热点。

　　按照上海市建设和交通委员会此前公布的新鸿基对该项目的总投资额，以及计划的建筑规模计算，每平方米的投资预算仅为2.53万元/平方米，如果后期不追加投入，项目的毛利有可能达到近80%。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，滨江凯旋门的税率将达到60%。该项目如果在新鸿基地产2010-2011年年报公布的交房时间——2013年年中之前能售出一部分，那么售出部分，扣除土地增值税、相应成本和企业所得税，再以整个项目长达9年的开发周期计算年化收益率，其每年的回报也超过了20%，上述回报率或远远超过近几年新鸿基地产的净资产收益率。

　　分析师薛建雄认为，目前房企被真正清算土地增值税的并不多，这也使得上述回报率也许仅仅只能停留在理论以及账面上。

　　而按照滨江凯旋门的有关资料，如果该项目不扣除土地增值税，那么项目的年化收益率甚至可以达到40%，直逼2010年度全行业资产收益率最高的恒大地产[简介最新动态]。

　　蔡为民表示，在土地增值税等限制开发商囤地行为的措施得到有效执行前，长期囤地带来的巨额收益，仍然会吸引开发商拉长开发周期。

　　房企疯狂囤地之：最低违法成本

　　李泽楷囤地三年劲赚4亿罚款仅510万

　　2009年，国土资源部在全国督办18起闲置土地，其中李嘉诚之子李泽楷旗下盈大地产全资子公司北京市启夏房地产开发有限公司闲置的“工体4号”地块被罚款510万元。不过，这区区几百万元与该地块此后出售所得的价格相比，几乎是不值一提。

　　公告显示，北京市启夏房地产开发有限公司开发的工体北路4号住宅及配套项目，合同约定动工时间为2006年9月24日前。曾于2007年进行部分土方施工，后因企业申请规划调整和奥运会原因停工，虽于2009年8月再次开工，但因未及时申请开竣工时间延期，属违约行为。

　　然而在囤地三年，罚款510万元之后，李泽楷在2009年以9.2亿元的高价转手，价格几乎是原来5.1亿元的一倍。

　　房企疯狂囤地之：最赔钱囤地

　　和记黄埔上海“地王”地价缩水过半

　　与儿子小超人李泽楷“小罚单”占了大便宜相比，其父李嘉诚可就没那么幸运了。

　　变相囤地的盈利模式，曾让和记黄埔在六七年时间房价或地价暴涨3倍。而这一盈利模式在其上海御翠豪庭[最新消息价格户型点评]项目上更是发挥得淋漓尽致，最后一期房价已是当初楼面地价的28倍多。

　　不过，囤地模式也并非稳赚不赔。在楼市控政策不断加码的形势下，和记黄埔在2010年拿下的上海赵巷17号“地王”，如今被曝地价已缩水过半。

　　据时代周报2012年4月12日报道，在2010年底，和记黄埔以21436元每平方米的楼面价、总价16.2亿元拿下上海赵巷17号“地王”，但到了2011年底拍卖的上海赵巷16号地块，却以14.087亿元的底价成交，折合楼面价仅为9559元每平方米，至此，当初和记黄埔高价拿下的土地价格已缩水过半。

　　房企疯狂囤地之：最“曲线”囤地

　　开发商变相囤地9年升值30倍

　　用不到2亿元的资金就能撬动37万平方米的别墅用地，你相信吗？

　　据北京商报2012年3月1日报道，家住北京顺义嘉浩别墅的徐女士称，自己所在别墅的项目用地只用了2.36亿元的价格就被转让了，平均楼面价仅为637.8元/平方米，而目前顺义白辛庄的别墅价格在4万元每平方米左右。

　　一位周边项目的开发商表示，即使现在的市场环境，该块土地的报价也不会低于1.5万元每平方米左右，总地价在60亿元左右，不排除开发商利用债务关系囤地的可能性。

　　根据徐女士提供的资料显示，该块土地历经几次倒手，目前只有一小部分在开发。

　　报道称，该项目的最早开发商为源泰控股有限公司。按照当时的规定，开发公司所持有的土地面积不得超过500亩，因此源泰公司就成立了“柏联项目”和“嘉浩项目”两个子公司，分别持有500亩土地，源泰公司成为了1000亩别墅用地的实际控股人，由于种种原因，只有嘉浩项目开发成了别墅。

　　此后，从2002年9月16日该块土地第一次被转让，到2011年3月7日通过债务关系转让，经历几番曲折后，裕顺通公司最终通过债务关系成为了当年柏联项目的实际所有人，获得代价仅为2.36亿元。

　　而在这9年的时间里，当初源泰公司旗下的1000亩土地只开发了嘉浩一个项目，柏联项目则一直处于复杂转让的过程中。尽管无法考证当初的500亩土地的最初价格，但是最后该块土地只冲抵了2.36亿元的债务，而目前该块土地的价值早已飙升了30倍。