住房市场去泡沫化的关键是供给模式转型
金融危机重创全球住房市场，2008年底濒临绝境的中国住房产业绝处逢生，度过难熬的2008年后，迅速爆发，短短几个月间就吞噬了在2008年近一年的跌幅，冲上了一个新的历史峰值。数据显示，去年1—11月全国住宅销售均价达到4600元／平方米，比2008年均价上涨了1000元／平方米，12月份更是环比上涨1．5％，全年涨幅为1998年住房制度改革以来涨幅最高的一年。
面对大规模投机性持房和价格操纵行为等问题，中国住房市场陷入各种非理性行为与升值预期及房价上涨相互强化、相互推动的恶性循环，市场调节和政府管制双重失灵，房地产市场失稳失控的风险不断加大。
从国际公认的衡量住房市场泡沫化指标如住房价格与城市居民家庭年收入之比、房屋租售比、租金回报率等指标来看，中国住房市场的泡沫化程度也极高。以房价与收入为例，国际公认的合理区间是3—6倍，但目前我国的绝大多数城市尤其是大城市，这一比值普遍在10倍以上，一些特大城市甚至超过20倍、30倍。
再看“房屋租售比”，调查显示，2009年11月以来，北京的楼市租售比达到了1∶546，上海在1∶500左右。而国际通行判断楼市泡沫程度的标准是：租售比1∶200左右意味着房产运行良好，1∶300是警戒线，超过1∶300则意味着泡沫程度的增大。高房价不仅使普通国民不堪重负，也透支了中国经济的持续成长的未来。
一般所说的房地产泡沫实际上是地产泡沫，主要是指土地及附着在土地上的不动产价格异常上涨、过度投资和大量空置。由于土地资源的稀缺性，在过度虚拟化的情况下，地价很容易脱离真实价值而形成泡沫。然而在中国，住房市场泡沫有其自身的特殊性：中国的房地产投资占了投资额的1／5到1／4，房地产行业创造的增加值占GDP约6％上海超过了20％，与房地产相关联的产业达到60个。以地产经营为内核的投资拉动经济增长模式在加速我国城市化、工业化进程，推动中国经济高速增长的同时，也衍生出房价高位运行、普通居民群体无力购房、房地产市场自律机制缺失、房地产市场支撑空心化等系列问题。中国房价畸高不仅有土地财政、城市化进程加快、供求失衡、充沛的流动性等原因，更有住房市场错误定位、住房保障体系滞后以及单一供给模式造成的公共资源配置失衡的原因。
当前住房市场上投资型住房购买行为与消费型住房购买行为之间的分界越来越模糊。与其他商品不同，住房是兼具消费和投资双重属性的一种商品。当住房作为消费品时，以消费为主的住房市场上房屋的供给与有效需求是决定市场价格的基础；而当住房成为投资品时，作为财富持有形式的住房投资需求主要取决于个人的财富数量、住房投资相对于其他资产的报酬和投资住房的实际报酬。住房的投资需求对于货币、资本、土地等市场的变化非常敏感，一旦住房成为投资品，那么投资品的价格就不遵循一般商品的供求规律，投资品市场没有均衡点，不存在均衡价格，只要有现实的货币流和潜在的收益预期，投资需求就会不断增加，价格也就越长越高。当房地产成为支柱产业，投资性需求成为住房市场主引擎时，住房市场的定位就被扭曲了。
中国住房市场泡沫化的深层次矛盾在于供给模式的单一和公共资源配置的失衡。住房需求是多层次的，高收入阶层的奢侈性住房、中等收入阶层的改善性住房以及低收入者的保障性住房都有各自的住房需求定位，因此住房供给体系更应该是多元化多层次的。住房是一个异质产品，其市场是一个不完全的竞争性市场完全依赖市场是不能达到帕累托最优状态的政府干预住房市场是绝大多数国家通行的基本做法。比如以英国为代表的“福利国家”住房保障模式，主要倡导公民普遍地享受住房福利，国家有保障公民住房福利的职责；还有以新加坡为代表的“储蓄保险”住房保障模式，它以政府强制储蓄，建立以中央公积金为核心的住房保障体系。因此当前中国住房制度和供给体系应进行彻底改革，将投资性需求和奢侈性住房交由市场，而将真正出于消费性和自主性住房需求的交由政府，并根据不同层次的住房需求对土地供应和金融支持做出合理安排。
政府提供的住房供给体系包括以中低收入为主体的保障性住房体系和以中产阶级和夹心层为主的公共住房供给体系。当前国家的着力点还在为解决低收入住房困难家庭的住房需求的限价房、经济适用房和廉租房方面，还属于产权基础上的住房保障体系。事实上当今许多发达国家和地区都在探索构建多样化的租赁房供应体系，以租赁为主的公共住房制度早就在国家住房保障体系中居于核心地位，新加坡的“组屋”、日本的“公营住宅”、中国香港地区的“公屋”、英国的“社会房”等都是如此。公共住房完全由政府进行主导，由政府投资建设，由政府部门运营管理，并以低廉的价格进行租赁或销售。同时货币化补贴也是这些国家和地区的成功经验。比如德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，有86％的德国人都可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。
高房价是悬在中国经济头上的达摩克利斯之剑，最近一个多月内中央连续发出5道“金牌”令，意在遏制疯狂的房价，然而这么多调控政策密集出台，却鲜见有积极回应。以笔者看来，如果不给住房市场正本清源，如果不对住房制度进行彻底改革，不改变住房市场的供给模式，中国住房市场泡沫化仍难得到根本解决。
（作者单位：国家信息中心经济预测部世界经济研究室）
