明年下半年房地产市场进入调整期

　　陶冬：流动性泛滥是房市急速进入繁荣的首要原因。席卷全球的金融危机，使各国央行采取了史无前例的货币刺激政策，释放出巨大的流动性，中国也不例外。同时，尽管中国也受到了全球金融危机的打击，但是影响程度比美国和欧洲轻许多。中国的银行体系仍很健康，资本金并没有受到重创。中国的银行借贷意愿强烈，宽松货币政策所产生的乘数效应远比欧美国家高。

　　第二，政府的房地产政策出现了一百八十度转变。金融危机下，政府对房地产由打压转为扶持，政府对房地产市场的优惠政策，使开发商和消费者受益，更稳住了市场情绪。

　　第三，在房市紧缩时期受到压抑的刚性需求在今年初得到一次性释放。中国消费者的借贷杠杆并不高，个人财富没有像欧美国家那样遭到摧毁。所以当房市转暖时，民间的高储蓄开始流入房地产领域。

　　以上因素共同导致了房价走高和交易量上升。并且，人们对于通货膨胀预期也为已经过热的房地产市场火上浇油。泡沫永远是自我繁殖的，在资产升值预期下，越来越多的资金追逐超额利润。今年以来我国的M1不断飙升，表明定期存款在搬家，进入金融资产的投资和炒作中。

　　记者：近日，部分银行开始收紧房贷优惠政策。如何看待各银行收紧房贷的动因？这是否会引发房贷优惠政策的全面撤出？目前政策的不确定性对于房市和消费者会产生怎样的影响？

　　陶冬：银行收紧二套房贷款审核标准这一现象，不要把它过度的政策化。银行作为商业性金融机构，对于贷款要风险自负，所以银行随着形势的需要调整房贷的政策，这是自然的现象，符合市场原则。房贷的收紧，也是中国退出超宽松货币政策的一部分。二套房贷款优惠的收紧，对于部分买家会产生一定的限制作用，但单靠这些并不能阻止房地产炒作之风。目前在一些城市，五成以上的住房购买根本就不需要房贷，房贷政策收紧对于这部分投资需求影响不大。房贷收紧的影响可能更多体现为买房者心理层面上的压力，这也是造成今年夏季房屋成交量下降的原因之一。尽管政府没有讲什么，实际上各银行的房贷发放标准都在收紧。

　　房地产业对于中国经济具有举足轻重的作用，是拉动经济尽快复苏的一个重要渠道。尽管政府明年将采取措施回收流动性，并且在房地产政策上变得更审慎，更中性，但是目前还看不到全面打压房地产的迹象，因为房地产的全面下滑完全可能导致中国经济二次探底。目前在政策上，“控”的意思大过“调”。

　　记者：周小川日前表示，中国的资产泡沫问题并不如一些经济学家所说的那么严重。假定政策保持不变，房市在今年底至明年的发展趋势将会如何？关于房价，哪些标准可以用来判断泡沫的严重程度？

　　陶冬：今年年初，刚性需求占商品房销售的较大部分，在那时企业和个人还抱着现金为王的思想，持观望态度。当然，刚性需求和投资需求比例量化区分有困难，但根据对房屋成交额的观察，投资需求在过去几个月中有大幅上涨。今年下半年成交量有所下跌，不但反映了房价过高，而且表明一手房供给出现断层，可售房源大幅下降，这一瓶颈估计在今后几个月还会继续影响房市供需，甚至刺激房价出现新一轮明显上涨。我认为今后几个月房价还得涨，但是明年下半年随着新房源的推出和利率的上调，房地产市场进入调整期的可能性在增加。

　　无独有偶，美联储的前总裁、货币委员会成员米什金（Mishkin）也于近日在金融时报发表署名文章，题目是“不是所有的泡沫都是危险的”。关于目前的资产价格是否存在泡沫，的确仍有争论的空间。在资产价格方面，我们没有一个类似于CPI这样的计量标准，无法通过科学的指标进行判断。当前全球经济复苏面临的问题，表现为资产价格上升太快，其本质是流动性泛滥。房价、股价的上涨，反映了资金成本过度低廉。美国在格林斯潘时期，格林斯潘几次提到不要轻言资产泡沫，减轻了对于资产泡沫的警惕，忽略了美国经济急速杠杆化的趋势，也放松了对银行信贷行为的监管，最终导致了次贷危机的爆发。这对中国有很强的借鉴意义，我们不能忽略资产价格上升带来的风险，要警惕重蹈美国的覆辙。有没有资产泡沫这个问题可以争论，但是央行在这个问题上表态，还是慎重一点好。

　　记者：土地供给有限是制约房地产业发展的重要因素。一些专家提出的解决之道是加快城市化进程。中长期看来，房地产业的供需前景如何？房地产业的调整与发展，对于中国经济结构的改善会产生哪些作用？

　　陶冬：今年和去年，开发商买地的面积有所下降，一方面是由于08年的调控政策使开发商受到打压，另一方面是由于土地价格飙升，开发商们对于高价抢地持审慎态度。但这并不代表土地没有卖出去，因为在土地市场上进了一股新的生力军——央企。根据我们的统计，在今年三季度有92块“地王”，其中70％是央企标到。所以判断土地供给，不能光看开发商拿到多少地，要看土地供应了多少，土地供应数量是在增加，不是在减少。

　　尽管我国的耕地面积有限，但是潜在可供应的住宅用地，在今后的供给空间是广阔的。随着城市化的进程，越来越多的住宅用地可以被开发出来。因此，土地供应并不是一个无法逾越的障碍。中国房地产的根本问题不是土地供应少，而是土地供应价格太高，这势必推高住房的价格。而地方政府的利益又与地价有千丝万缕的联系，这就超出了经济学的供需和价格分析的范围。想要真正把房价拉下来，必须想办法在土地和地方政府的财政收入和经济利益之间建一道“防火墙”。这一点做不到的话，中长期来看，房价将会进一步上升，也许有一天会升到所有人都买不起的地步。