北京二手房滞涨市场微妙生变 销售不爱卖刚需盘

　　在信贷收紧影响下，楼市上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。自去年12月以来，北京地区的二手房价格已经连续3个多月下跌，成交量也随之下滑。在2013年，北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着最近信贷政策的压力和自住房供应加大力度，二手房市场弥漫着浓重的观望气息。

　　即使3月看房的客户有所增加，但二手房市场的观望气氛并未因此冲淡。从3月份二手房成交价格来看，北京二手房价格连跌4个月已成定局。不同于新房的购买人群，二手房的购买人群中改善型居住的占了大多数，他们中有迅速出手的，但也有还在观望的，还有为了以前毁约后悔不已的。

　　参考消息

　　房产销售

　　不爱卖刚需盘

　　“姐，帮我微信朋友圈转发个消息呗，周末带着家人来长城脚下玩一玩。”“你不卖房子，改搞旅游啦？”面对老客户们的疑问，房产销售小魏已经解释了无数次，自己又跳槽了，去了龙湖地产即将在司马台长城附近开盘的别墅项目。该项目正在搞前期调研，有意向的消费者可以周末来郊区度假，顺便看看房子。

　　谈起这次跳槽经历，小魏直言“这里没有雾霾天儿。”见记者不置可否，小魏娓娓道来，两年前，他在天宫院板块做销售，从项目前期准备到销售结束，每天工作超过14个小时，尤其是开盘前后，几乎没睡过整觉。虽说房子抢手，销售不愁客源，但小魏还是觉得性价比不高。“我们做了好多无用功。”房子就500套，进入摇号池的有1000多人，看房的至少有3000人。最终，小魏负责的30多个客户中有14个人成功买到了房，“这比例算高的，我挺幸运的。”但他的同事小敏就没那么幸运，同样的忙前忙后付出努力，只有6个客户买到了房，还得安抚未买到房顾客的情绪。

　　小魏觉得，这种模式下销售员的自主性太小，提成更多是靠“运气”。2013年，他跳槽到了东五环的一处商业项目。

　　由于紧邻地铁，交通便利，同时不限购，小魏所在的项目吸引了不少看房人的目光。“少了那些关系户，销售的积极性都高了很多。”但眼瞅着房子又卖得差不多了，小魏开始考虑他的下一站。

　　城里的空气让所有人不堪重负，小魏把目光锁定在郊区别墅项目。“我们的宿舍就在长城脚下，山里空气特别好，心情都好了起来。”小魏说，由于定位的是高净值人群，看房人的数量变少了，他也可以为用户仔细讲解。“反正房屋总价高，卖出一套是一套。”小魏说。

　　晨报记者韩元佳

　　出手派一个月时间卖小换大

　　只用了一个月的时间，韩冰将自己位于通州梨园花涧溪小区的两居室卖了，然后在同一小区购买了一套140平方米的三居室。促使韩冰换房的是她一岁多的女儿，“有了小孩后发现，两居室根本住不开”。

　　自去年12月以来，北京二手房已连跌3个多月，进入3月，价格下跌仍在持续，成交也依然冷清。中原地产研究部统计数据显示，截至3月19日，3月以来北京二手房住宅签约5110套，比去年同期下降81.6%，而成交均价在3.14万元/平方米，比2月份微跌0.6%。

　　购房者最直观的感受是，二手房的议价空间更大了。韩冰购买的三居室毛坯房均价不到2.3万元，而在去年价格高峰期，同一个小区二手房的均价曾经达到2.5万元。显然，卖房人的心态已经出现了微妙变化，在一片唱衰楼市的声浪中，一些卖房人不惜降价出售。因为买房价格低于自己的预期，韩冰也爽快地降低了自己两居室的报价，90平方米的两居以2.4万元的均价挂牌后，一天的时间就卖掉了。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，自今年1月份以来，部分房源挂牌价有所松动，议价空间加大，价格松动明显。而远郊地区的大型社区依然走在了降价的前列。伟业我爱我家市场研究中心分析师孔丹对北京晨报记者表示，市区二手房价格依然相对坚挺，天通苑、回龙观等远郊社区的成交价松动明显，这些地方因为房源充足，业主惜售心态并不严重，“每平方米能降3000元左右”。

　　观望派找到合适的房子再换

　　同样属于改善型需求，杨阳选择了观望。

　　从去年四季度开始，北京房地产市场发出收紧信号，一直到今年全国“两会”召开，大量购房人开始进入观望期。在政策趋向仍不明朗的情况下，多数购房者放缓入市节奏，二手房市场也进入冷淡期。

　　杨阳一家人在春节后加入到换房大军的队列中。每个周末，杨阳带着一家人辗转在各个小区看房，从通州梨园到朝阳双桥，杨阳一家人看了个遍。经过比较后，杨阳决定再等等，最主要是价格因素，“两居换三居得添不少钱，不想日后还贷的压力太大。”

　　中原地产首席分析师张大伟指出，相比往年，2014年的楼市倒春寒迹象明显，“购房者害怕高点入市，后期价格调整”，这种心态直接影响了二手房的成交。

　　由于二手房对首付要求比较高，因此刚需较少，活跃在二手房市场的很大比例是换房业主。在一些中介门店，换房客户占到了七到八成，有一居换两居、两居换三居，或者从郊区往城区换房，这些换房客都选择的是先卖房再买房的路径。

　　对换房者来说，价格松动未必是一件坏事。杨阳对北京晨报记者表示，在房价一直上涨期，他最担心的事是，如果房子先卖出去自己又不能及时买到合适的二手房，这样一耽误可能就得多掏好几十万元。而市场陷入观望时，烦恼同样接踵而至，杨阳担心如果先交了买房的定金，自己的房子迟迟卖不出去。

　　很多像杨阳一样有换房需求的人并不急于卖房套现，二手房市场就这样僵持着。杨阳一家人也仍然在看房的路上奔波着，即使万般纠结，杨阳也决定看到合适的房源就出手，“毕竟两家的老人都得接过来住，孩子眼看要上幼儿园了，时间不等人。”

　　后悔派买房钱赔在股市里了

　　“买房还是炒股”这个话题早在去年就有人提及，但实践了之后，张女士悔得“肠子都要青了”。张女士看上的那套二手房倒是没涨，可是股市却是跌得稀里哗啦。即便是上周五，优先股利好引来蓝筹股一路飙升，但张女士说，她去年年底进场的，到现在还至少赔进去10%呢。

　　最近几年，张女士一直在“买房”与“不买房”之间徘徊。老公单位分的房子在丰益桥附近，按理说，西南三环的房子在北京已经很抢手了，但是单位和儿子的学校都在西城区月坛附近，自打孩子上小学，张女士便过起了租房生活。

　　“最开始手中没有钱，等有了一定积蓄后房价早都涨上去了。”张女士说，这几年偶尔看看房，但每看一次都受一次刺激。因为房价的涨幅远超预期。去年，儿子如愿升入西城某重点中学，厌倦了长期租房生活的张女士最终将买房目标锁定在了长椿街。

　　“离孩子中学比较近。”张女士一激动，看房当天就交了1万元定金。不过，在随后的筹钱过程中，张女士一次又一次地犹豫。“房价300万，我七拼八凑还差70万。”

　　“我们俩站在那套已经有30年房龄、又老又旧的二手房门前，忽然觉得很伤感。一辈子的积蓄还要再加点负债，难道换来的就是这么一套‘烂’房子？”犹豫再三，张女士毁约了。然后，把自己的那些积蓄陆续投到股市。“都说2014年是牛市，如果牛市真的来了，房子还远吗？”

　　但是现实却又很无奈。上周五，上证综指在单日大涨54.14点的利好下，勉强收在2047.62点，今年以来仍然下跌3.23%。张女士房子没买成，却在股市上至少赔进去10%。

　　晨报记者陈琼

　　晨报首席记者王洁