房企“千亿俱乐部”将继续扩容 回归核心城市布局

　　2013年,万科与绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大组成的“千亿军团”七雄争霸,点燃了房地产行业的沸点。而在千亿之后,企业该如何发展,行业又将出现哪些新的趋势,已成为当下业内共同研究的课程。

　　房企将迎更快增速?

　　2013全年房地产行业的业绩榜单余温犹在,各大研究机构、投行便纷纷研究2014年的行业走势。综合各大投行报告来看,多数预计2014年全国的房地产销售额增速在10%-17%,销售面积增速为9%-12%。

　　国泰君安的报告称:从开发商的角度来看,2013年只是开发商高增长的一个起点,从2013年开始一直到2016年,至少是2016年上半年,整个开发企业不但是利润率会持续回升,销售收入和利润结算的增速也是一个持续往上走的过程。

　　事实上,各大房企也在暗中摩拳擦掌。瑞银研究报告称,万科在2013年新开工面积为1950万平方米,预期可推动2014年新推盘面积上升至2000万平方米,加之2013年末可售住宅存量面积约750万平米,预计2014年,万科可售资源总量将接近2750万平方米,对应金额约3050亿元,预计签约销售额或将达到2150亿元。而据保利地产相关负责人透露,早在2013年底,便开始为2014年的供货量和具体项目入市做准备,未来将保持公司规模的稳定增长。此外,值得一提的还有同属“千亿军团”的绿地和万达,2014年目标直指2000亿元。

　　据一位不愿具名的业内人士表示,未来房企的规模化发展是一定的,只是每年的涨幅会出现波动。

　　今年千亿军团扩至10家?

　　从万科的一家独大,到与绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大的“七雄争霸”,千亿房企扩容彻底引爆了2013年的行业沸点。另外,2013年全年销售业绩已经超过600亿元的华润置地、世茂地产等标杆房企,也被看作是2014年“千亿房企”的种子选手。

　　对此,研究机构克尔瑞已有预测:房地产行业集中度将进一步上升,2014年有望首次出现双“两千亿”格局,即万科和绿地将率先进入2000亿行列,而千亿俱乐部还将继续扩容。

　　这个观点得到兰德咨询总裁宋延庆的认同。同时,宋还认为,到2015年,国内千亿级房企将达到10家。不过,宋的预言很快就被保利地产副总余英“刷新”。据余英预测,2014年的千亿房企就将达到10家。

　　与此同时,另一个焦点则不约而同指向了“龙头”之争。2013年绿地销售金额已达到1625亿元,已经十分接近万科的1776亿元。业内人士表示,2014年的房地产行业将极有可能上演“龙争虎斗”大戏。

　　-行业前瞻

　　趋势1房企分化进一步加剧

　　房地产企业间的两极分化由来已久,而随着大房企步入千亿后,这一趋势将会愈演愈烈。分析人士指出,在当前高度市场化的今天,一二线城市土地市场“高热”,将决定了市场拿地壁垒越来越高。资本实力成为企业发展的决定性因素。

　　值得一提的是,仅1月上半月,便有近20家房企先后宣布了海外融资计划,总融资额超过500亿元人民币。业内人士分析,在2014年地价高企,房价涨幅逐步回落的市场格局下,两大因素挤压必然将造成利润率逐步走低。特别是在当前全社会贷款利率水平高企的金融形势下,融资成本的控制能力至关重要。大中型企业因有较好的信誉及较丰富的融资渠道,综合融资贷款成本较低,而小型企业受困于调控,融资成本往往较高。

　　因此,无论是资本实力还是融资能力,都决定了中小型房企将进一步拉开与大型房企的差距。

　　趋势2房企“出海”快马加鞭

　　刚刚过去的2013年,成为房企名副其实的“出海年”。截至目前,已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。据相关机构统计,2012年-2013年,房企在海外的房地产项目投资规模就已达几百亿美元,而这一规模在未来还将有继续扩大的态势。2014年伊始,绿地、新华联便先后宣布了最新的海外投资计划。此外,万达集团董事长王健林也表示将会在未来10年内,每年都会有海外投资项目。

　　记者发现,当前无论是开发商直接投资开发,还是进行股权收购、合作开发等,或者是去年品牌房企频频登陆香港上市,其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场,使其在国内规模化之后,迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化的战略部署。

　　此外,随着海外移民投资新热潮的来临,国内龙头房企也看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会,加快布局进度。

　　趋势3回归核心城市布局

　　作为千亿级房企中少数未在北京大面积布局的恒大地产,终于在2013年搭上了进京快车,并一口气拿下多个地块,高举高打的惯性做法引得业内外侧目。“2013年在北京拿的地块主要是以配建保障房项目为主,也希望借此来练手;未来,还将更加积极地参与到土地市场中。”据接近恒大人士透露,恒大未来的战略布局将进一步向一线城市倾斜。

　　而恒大绝不是个案,目前主流房企回归一线城市的节奏正在加快。强调高周转的运营模式,使得更多开发商看好一二线城市更为确定的潜在需求。因此,预计2014年一二线城市仍是热点。有分析人士表示,未来中国具备发展潜力的城市数量大致在50个上下。更多开发商将会选择深耕优势区域,同时适度回归一二线,寻找优质的项目布局发展。

　　趋势4企业发展必然多元化

　　前两年,很多实体跨界进入房地产领域备受关注,而这两年,房企跨界式发展则成为诸多房企的重要选择。无论是万科涉商、保利养老、还是万达文化、恒大卖水,标杆房企都在以实际行动彰显着谋变的决心。

　　2013年,商业地产受到开发商追捧,万科、保利、绿地、雅居乐、碧桂园、首创、华远、鸿坤等各大房企均加大商业地产投资。事实上,商业地产是与房地产开发结合最紧密的产业,而房企试水的领域远不止于此。

　　随万科“联姻”银行被赋予里程碑意义之后,不断有实力地产企业进入银行业。越秀集团旗下的越秀地产分别宣布入股商业银行,上市房企新华联也宣布再次涉足银行。其实,自2009年开始,房地产金融化呈现加速态势,相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、星河集团等涉足银行业。业内人士称,未来房企的跨界发展也将更加多元,这对于企业持续发展将提供源源不断的动力。