国资主导上海自贸区开发 中小开发商难获利

　　备受瞩目的上海自贸区，成了房地产的香饽饽。

　　在挂牌一个月后，近日上海自贸区内出现首次土地出让，溢价近一倍。而记者了解到自11月后，自贸区的土地交易将日趋活跃——目前自贸区内的土地被几家大型国企所掌握，未来由一级开发商转让土地的情况会屡见不鲜。

　　自上海自贸区成立以来，自贸区及周边的住宅价格和写字楼租金已经出现了惊人的上涨，一些板块在半年内的涨幅高达100%，不过《中国经营报》记者了解到，由于目前外高桥板块剩余土地非常有限，土地交易最为活跃的当属临港板块，而未来国资背景的房地产商将主导这一系列的开发，中小开发商进入的门槛较高。

　　首个地块转让

　　目前自贸区内的土地资源大部分掌握在一级开发商手中，其中外高桥集团被称为自贸区最大的“地主”。

　　正式挂牌近一个月后，上海自贸区迎来首次土地交易。10月23日，民营企业上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元投得外高桥保税区一幅地块，该地块原属于中国航空器材集团公司。

　　公开资料显示，该地块位于外高桥保税区，占地1万平方米，总建筑面积为1.43万平方米，用途主要是仓储、展示、办公等。

　　对于上海土地市场而言，这仅是一次规模很小的转让，然而因项目位于自贸区内，引来多方关注和激烈争夺。

　　记者了解到，项目的评估价值为7382万元，而挂牌起始价为1.2亿元。挂牌期间，来自上海、江苏、山东的多家企业都表示了兴趣，转让过程经历了81轮报价，最终溢价91.67%成交。

　　最终的获胜者上海金煜坤主要从事有色金属贸易，公司董事长路义东在拿地后对外表示，将在此打造有色金属交易中心，希望未来3到5年整个交易量突破5000亿元。

　　对于众多房地产商而言，上海自贸区的魅力不可小觑。上海自贸区于9月29日正式挂牌，面积为27.78平方公里，包括了外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山港保税港区及浦东机场综合保税区四个部分。自贸区挂牌后，不仅区内土地和各类物业迅速升值，自贸区周边也受到了辐射效应的影响。

　　目前自贸区内的土地资源大部分掌握在一级开发商手中，其中外高桥集团被称为自贸区最大的“地主”。

　　21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者，政府部门卖地被称为“出让”，而由开发商卖地则被称为“转让”。一些一级开发商几年前就以较低的价格在自贸区储备了土地，未来他们将转让一部分“二手”地给其他开发商，获利空间很大。

　　下一阶段的土地交易已排上日程表，根据上海市规土局的转让公告，外高桥保税区的一幅地块将于11月5日起接受竞买，准入产业类型为通用仓库和标准厂房，面积为1.15万平方米，容积率为0.8～2.0。

　　周边房价翻番

　　自贸区板块内的主要项目售价在9月均出现适度上涨，超过上海整体市场的涨幅。

　　进入11月，自贸区将迎来更多的房地产商机。

　　即将于11月入市的外高桥地块，出让方正是上海外高桥集团。可供参考的是，该集团在2013年4月出让了一幅商办地块。当时，位于上海自贸区配套区域的地块以4219元/平方米转让，而这一区域近期的楼板价已涨到1.2万元/平方米，半年内上涨了两倍。

　　目前已有的统计数据主要集中在自贸区的房价和租金，但根据其走势不难想象未来自贸区的土地市场行情。

　　“九十月间，(自贸区周边的)唐镇的房价已经上涨了40%～60%，有些板块8月份就开始上涨，到现在为止的半年里价格翻了一番。”一位房地产咨询业内人士向记者透露。

　　世邦魏理仕研究部数据显示，自贸区周边的住宅成交量和价格在9月后明显上涨。自贸区板块内的主要项目售价在9月均出现适度上涨，板块9月均价较1~8月平均价格上涨8.3%，超过上海整体市场的5.2%。

　　另一方面，写字楼的租金涨势丝毫不逊于住宅价格，且已供不应求。

　　2013年七八月份区内写字楼平均租金报价为每天每平方米2.1元，9月以后区内写字楼租金开始上涨，在自贸区挂牌日(9月29日)附近和国庆节后出现了两波大幅调租涨价。目前写字楼平均租金已升至每天每平方米4.2元，一个月内租金翻倍，而部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。

　　记者了解到，目前园区内最贵的写字楼——汤臣国际贸易大厦的报价从原来的每天每平方米3.0元上涨至9月底的每天每平方米4.5元，国庆长假后报价又调整至每天每平方米7.0元。

　　住宅、办公、仓储等各类型物业价格的急速上涨推高了业内对地价的预期。其中，在自贸区及周边地区拥有大量土地储备的外高桥集团因而被外界广为看好，外高桥在自贸区临近挂牌前17个交易日内出现15个涨停，股价从停牌前的13.5元一路飙升到64.16元，累计涨幅高达375%，市值暴涨逾500亿元。业内人士认为，外高桥拥有“自贸区概念”的土地资源是被看好和炒作的主要依据。而在自贸区宣布之前，外高桥集团转让土地的过程中常遇到低价成交或流拍的情况，现在局面出现了冰火两重天。

　　国资主导开发

　　国资背景的企业占据主导开发地位，中小开发商很难分一杯羹。

　　外高桥集团董事长舒榕斌近期对外透露了集团的土地储备情况：“外高桥综合保税区10平方公里、保税物流区1.03平方公里、森兰地块6.01平方公里、物流二期2.73平方公里和保税区南块的1.67平方公里，以及启动一块面积为1平方公里的土地。”

　　舒榕斌同时表示，由于不同时期土地政策等因素，公司对部分土地只拥有开发权。

　　在自贸区的各个板块的开发中，国资企业是当仁不让的主角。除了外高桥集团外，上海机场集团也在其中扮演着主导性角色。

　　高力国际在一份报告中写道：“外高桥目前主要的市场特征是剩余的土地供应极为有限，地价十分昂贵。”

　　RICS发言人、高力国际董事谢靖宇盘点认为，自贸区的四个板块中，外高桥板块可供交易的土地储备最少，而临港土地储备量较大。在浦东机场综合保税区板块，有44.4%的面积已经开发，而剩余的55.6%的土地也由于机场的一些相关政策限制，进入门槛很高。

　　与浦东机场受政策限制较多的现状相比，外高桥、临港板块市场化程度更深，在开发中，国资背景的企业占据主导地位，中小开发商若想分得一杯羹，困难不容小觑。

　　在谢靖宇看来，目前开发商在临港的投资活动最为积极活跃，已经出现了一些炒作的迹象。“不过由于自贸区还有很多细则没有公布，产业布局没有明确，因而现阶段的开发商和个人投资者在临港地区投资动作有些盲目。”

　　(中国经营报)