万科重新定位上海战略 三大领域将成突破口

　　在万科总裁郁亮宣布万科未来定位为“城市配套服务商”仅一个月后，万科上海分公司正式宣布万科在上海崭新的发展战略，即用5至10年时间，将上海万科从一家传统的住宅开发商建设成为全区域、全品类、综合性的城市主流开发商。

　　在这个以梦想点亮生活为主题的战略发布会上，远在美国的万科董事长王石通过视频为发布会“站台”。而这次发布会，也是履新不久的上海万科总经理孙嘉在媒体面前的初次亮相。

　　看好上海市场

　　7月初，万科参与竞争上海张江高科技园区四幅地块，知情人士告诉记者，万科对该地块心仪已久，决心在住宅用地稀缺的张江园区打造高端城市综合体。在融创、中海、保利、招商、金地等多家龙头房企竞相争夺的环境下，万科经过323次竞价，最终与上海张江集团联合体以48.7亿元总价胜出，溢价率89%，楼板价21418元/平方米。

　　“在合适的土地资源面前，万科拿地决心十分明确。这一定程度上体现了万科在上海新的战略考虑和决断力。”一位了解万科的业内人士称。

　　据上证报记者了解，在数日前中海地产以37亿高价拿下的上海梅陇地块上，万科同样现身竞拍企业中。另外，对于万科刚刚进驻的张江地区，万科或有意获取更多周边地块，以形成更大区域优势。种种迹象表明，万科在上海跨越式发展的决心，目前只是刚刚拉开序幕。

　　根据孙嘉介绍，万科对上海的战略定位基于三方面宏观考虑：一是上海打造国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心和国际贸易中心的城市定位；二是上海自贸区试验区28平方公里发展规划的获批；三是上海“十二五”期间对二级旧里以下的将近30万户危房改造与拆迁带来的巨大住宅需求。

　　此外，作为中国第一个全方位实质性进入老龄化社会的特大型城市，上海户籍老人数量与养老机构床位比为330万：10万。这个巨大的落差意味着上海庞大的养老地产的商机。加上每年大学毕业年轻人的住房需求，以及更为庞大的普通家庭的住房改善需求，令万科开始全面反思其在上海的市场占有率与发展目标。

　　发力三大领域

　　基于看好上海市场的未来，万科重新定位上海战略，即用5至10年时间，将上海万科打造成为全区域、全品类、综合性的城市主流开发商。这其中涉及住宅、商业及服务业三大领域。

　　具体来说，未来万科在上海住宅领域似乎在争取贯穿生命全过程：从大学刚毕业的夹心层住房需求开始，打造小面积低总价房源，比如其为闵行区政府代建的物业，重点推出18、23、36平方米的公寓。然后是家庭首次置业的幸福系产品、三代同堂家庭的国际系产品，高端别墅产品，以及养老住宅。

　　商业地产方面，截至2012年底，万科在全国29个城市拥有将近900万平方米的商业性质项目资源，其中包括115万平方米的购物中心、400多万平方米的社区商业、200多万平方米的办公物业和将近60万平方米的酒店。上海万科在900万平方米商业储备中占据六分之一资源。未来，上海万科将在虹桥商务区、七宝国际、陆家嘴商务区和南站商务区内有十大商用项目集中发力。

　　在服务业方面，上海万科还将计划推出各种服务，包括打造包含文化中心、服务中心、健康中心、商业中心、云中心五大特征的美邻中心；睿管家物业将涵盖订车、订票、居家保洁、物流送餐等一键贯通的服务。另外，为配合上海智慧城市的打造，上海万科物业与中国电信[微博]签订协议，打造智慧社区的设施和服务，争取实现远程医疗、社区电商、远程教育等社区服务。这一战略，与郁亮所称“城市综合配套服务商”一脉相承。

　　未来几年，万科在上海的投资手笔或许是空前的。唯一需要提醒的是，在上海这个兵家必争之地，万科如何平衡好各方资源，尽量降低成本，实现共赢，或许是万科能否走好上海新战略的关键。