二手房20%个税征法现多种猜想 业内提醒稍安毋躁

　　一厢忙着带客户办交税、过户；另一厢则忙着带着客户四处看房，这是昨天京城各大房产中介上演的景象。记者走访发现，北京近郊200万以内二手房热卖，某中介一经纪人在大兴一天成交3套房；城中心部分区域均价4.5万的房源集中挂牌却少有问津，市场冷热不均。对于经纪人而言，抓住一套满五年的家庭唯一住房就等于赚到了佣金，圈内人如今流行问一句：“是‘唯一’吗？”

　　满五年、唯一房最好卖

　　昨天在地铁大兴线沿线一带，记者在几个知名小区内频频能看到挂着工作牌的房产经纪人，都忙着带一波又一波客户敲门看房。一位20多岁的链家地产经纪人兴奋地告诉记者：“200万以内的房子太好卖了。基本都是当天挂出来就能出售。我周日一天就卖掉了三套200万以内的房子，都是这一带老小区的房子。”

　　已经看了三天房子的张娴告诉记者，刚在地铁大兴线西红门一带看上一套165万的小户型，没想到跟着经纪人进门看房还不到2分钟，紧跟着又同时进来3波看房人，房主当即加价10万元。“看着这架势，我马上拉着经纪人出来了。”张娴无奈地说。陪同张娴看房的经纪人也向记者证实，只要是多来一波看房人，房主就认为自己报价低了，就上调一次价格。

　　链家地产经纪人告诉记者，目前最好卖的房子是“满五年的，家庭唯一的房子。”按照目前算法，这种房子省去了1%的个税和5.6%的营业税，算是购买成本最低的房子。“因此只要捞到这样的房源，就相当于看到佣金提成了！”同时，主要负责客户的经纪人，见到找房源的同事也习惯问一句：“是‘唯一’吗？”

　　高价房仍不热销

　　几天来，多家中介向记者爆料，受到“国五条”细则出台的影响，门店的新增房源挂牌量激增一倍。昨天，位于广渠路上一家“我爱我家”门店，该工作人员就指着电脑告诉记者说：“今天一天就挂出不少单价在4.5万元/平方米的新房源，比如新景家园、幸福家园的房子。一套90平方米的两居总价大约在460万元吧，但目前少有问津，之前意向买房的客户就不多。”

　　在该经纪人看来，目前还不是买房时机：“这一带的房子单价高、房源充裕，我建议不要急于买这一带的房子。房主扛一段时间卖不出去，自然会降价的。”

　　值得关注的是，目前官方版的新政解读还未出来，新政的执行时间也没有确定。因此，不少人在咨询买房时都担心陷入“交税时间差”的风险中。为此，链家地产经纪人表示，“这几天，我们公司已经明确，如果现在成交的房子一旦出现因新政产生的增值税费，就会视同该笔交易失效，我们也全额退还中介费，就当大家白忙乎一场。因此不会出现合同纠纷。”

　　解读

　　20%？也许没那么夸张

　　“个税”算法还存多种解释

　　1、严格算法：

　　一套房多交14%的首付

　　按照中介目前最严格的估计，如果买一套200万元的房子，该房原值是50万元，差额的20%相当于30万元，此前按照1%的个税仅交2万元，相当于多花了28万元。且交税都是要交现金，国内卖方税费一贯转嫁给买家的情况，最终相当于买家要多出14%的首付款。

　　2、房东打折法：

　　买房也要多花10万元

　　目前，多数房产经纪人给买房人的乐观算法是，即使个税上调，房主够意思降价，买房也要多支出成本。以目前一套180万元的在售老房子为例，即使房主降价10万元变成170万，按照新政，20%的差额个税也至少在20万，因此买房人仅房款和个税两项还需要支出190万元，也就是说新政落实后买房比现在至少多花10万元。

　　3、模糊算法：

　　成本增加应刨除其他成本

　　多位业内人士认为重申个税是在提高买房门槛，增加购房成本。但在细则没出来前，不应该先入为主影响政府对细则的制定。知名地产商任志强认为20%的个税，应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本，更有资深媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息，这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。因此，个税增加一定成本的可能性是有，但现在被假设出来的“几十万元”吓坏买房人，有点盲目。

　　4、减法：

　　或许比1%个税还少

　　昨天在朝阳地税局，正在等待交税的徐先生认为现在市场听闻新政有点失去理性。在他看来，按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例，这次网签价格和原房产价格差距甚小，“结果发现，如果按照差额20%交个税的话，比我现在按照总价1%还低。”

　　5、减免法：

　　或许不用交个税

　　中原地产市场总监张大伟认为，细则可能会有部分豁免。理由是之前实行的是针对个人唯一一套住宅超过5年出让的，减免所得税。他判断这次在细则中可能继续延续。所以政策对正常改善人群的影响不大，也就不存在误伤之说。反而从第二套房的认定上看，他认为应该是只看房不看贷款次数，更合理。

　　相关

　　房地产板块能扛多久？

　　分析机构意见并不都是悲观

　　晨报讯(记者王洁)暴跌已经来了，房地产板块能扛多久？从周末到昨天，各路机构无不被“国五条细则”所折磨。

　　新政一出，券商研究员们昼夜未眠，加班加点赶制最新研报。昨天，长城证券研究员朱俊春便在资本市场上火了一把。其题为《意外之喜、重大利好》的“逆市”研究报告，引发一片热议，网友戏称：“这一次，长城证券亮了！”

　　针对楼市调控新政，朱俊春的研究报告称，房产新政出乎意料，构成股市重大利好。该政策直接利好新屋销售，促进新开工；也是对投资投机需求的重磅出击，利于房价的中长期稳定；最重要的，或是新型城镇化的一部分也未可知：政府是否有意鼓励购房者向郊区转移，以促成新的城市中心。地产，国之根本，看好金融地产汽车家电及中游的建材机械，看淡医药、环保和传媒。

　　但是昨天，房地产股票“尸横遍野”。多位网友表示，实在看不懂这份“跌停叫利好”的研报，并称“长城证券，忽悠的有点过了。”

　　不过，北京晨报记者搜集的多份机构报告显示，目前，对于房地产板块未来走势，市场确实出现了两种相反的声音：悲观者认为，房地产调控将极大地抑制二手房市场的需求；乐观者认为，刚性需求将使二手房市场交易逐渐转向一手房市场，或进一步推高一手房价格。

　　东方证券就预计“重点城市未来楼市成交量经历回落期将是大概率事件”，该推论的原因是，“限购范围扩大，房价上涨过快的城市可能会收紧二套房贷，这都将实实在在限制需求的释放，即使是符合条件的需求，由于政策的出台，往往也会进入观望。”

　　而汇丰晋信基金则认为，目前房地产板块估值回到8倍左右低点，但是未来两年盈利基本是锁定的。因而其预计，房地产板块未来下跌空间不大。接下来主要需要看地方出台的政策细则，来进一步判断对房地产市场的影响。