常州楼市亮灯率两三成 被称为又一“鬼城”

　　过了武进大桥，就是常州有名的武宜路，整条路似乎只有两个主题：拆和建。

　　这条南北走向的大道从旧城中心一直延至新城区。一个个体量动辄上百万平方米的楼盘和一片片还在拆迁当中的废墟相间分布，路两边是一幅幅大红大紫的楼盘广告。

　　有媒体近日报道称，继鄂尔多斯被曝“鬼城”后，因新建住宅空置率高，大量商品房积压，常州被称为又一“鬼城”。对此，常州市房管局相关人士向媒体表示，常州与鄂尔多斯没有太大的可比性。

　　《第一财经日报》记者在常州走访多日后发现，当地人普遍认为“鬼城”之说言过其实，近年来常州楼市销售情况还不错。接受记者采访的多位业内人士表示，由于供应量较大，整体去库存的周期较长，常州市商业地产面临的压力比住宅更大。

　　亮灯率为何两三成

　　“武进区的一些楼盘夜晚亮灯率确实不太高，但造成这一现象的原因有很多，”在常州当地有10多年地产开发经验的刘云飞(化名)告诉本报记者，“买了房准备‘低吸高抛’的炒房客肯定有一些，但不是主流，这几年在常州炒房的人已经很少了，大部分买房的都是刚需。”

　　记者近日实地走访常州市武进区的多个新盘后发现，确有不少小区存在夜晚亮灯率只有两三成的情况。

　　“一些刚交付的楼盘，入住率肯定不会太高，也有些人买了房但一时没钱装修也会延缓入住时间，”刘云飞告诉记者，“武进工业发达，小老板很多，大多会先给子女买上几套房先放着。此外，拆迁户手里普遍都握有好几套房，再加上炒房的和没卖出去的，种种原因造成了当下的状况。”

　　武进于1995年撤县建市，2002年撤市设区，是常州市近年来重点打造的“南部新城”。贯穿南北的武宜路就位于武进区，目前，武宜路板块已盘踞着绿城、绿地、星河地产、新城等众多品牌开发商，拿地时间多集中在2009~2010年。

　　常州市国土局网站发布的2009年武进城区经营性土地交易情况一览表显示，当年武进区共出让经营性用地31块，其中不乏大开发商的身影。仅星河地产一家就在武宜路拍下近千亩土地，绿地集团联合上海云峰集团、江苏恒元地产在武进共拿下五幅土地，出让面积约25万平方米。

　　根据约两年的开发建设周期，这些体量巨大的住宅项目现今都已陆续入市，集中供应带来的高库存，让开发商面临不小的压力。与此同时，过去几年间，招商、金地、恒大、龙湖、世茂、绿城等国内一线开发商也已集体涌入常州。

　　据常州市房地产信息中心统计，截至2012年底，常州市商品房的存量约为1360万平方米，去化周期约20个月。同策咨询提供的数据则显示，同期常州商品住宅的存量约为679万平方米，去化周期约14个月，整体去化压力较高。

　　“库存偏高不是2012年的问题，这几年全国楼市库存都挺高，其中还包括一些无效供给，我们认为常州住宅的销售还是不错的。”常州一位开发商对记者称。

　　常州市官方发布的数据显示，2012年常州楼市全年卖出75771套房，销售面积达795.75万平方米，同比上升25.52%，销量位于江苏省第三，仅次于南京、苏州；全市商品房成交均价为6969元/平方米，同比下降7.3%。

　　城市综合体泛滥

　　“如果真要说危机，我认为商业地产的泡沫才是常州楼市真正面临的问题。”一位常州本地开发商代表告诉记者，住宅销售的压力其实不算太大，但商业物业已明显供过于求，现在大商场普遍生意不好，在建的城市综合体还有十几个。“死掉一片是肯定的，只是时间问题而已。”

　　作为常州当地两个大型商业项目的操盘手，刘云飞也向记者介绍，“我们去年做得也很一般，吃了不少苦头，但我们公司的现金流还不错，项目区位也好，长远来说，我们对自己还是有信心的。”

　　据当地中介机构统计，目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目约有30个，并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。

　　2012年下半年，万达、招商、雨润先后在常州拿下多幅大体量的商业用地，这让不少在当地经营商业物业的开发商倍感压力。

　　2012年9月，万达以6.94亿元竞得武进区出让面积高达11.5万平方米的商住地块，这是继常州新北万达之后万达在常州开发的第二个超大型城市综合体，规划建筑面积达60万平方米。2012年10月，雨润集团旗下房企以3.7亿元拿下常州一地块，出让面积达17万平方米。据悉，雨润预计将投资55亿元，打造一个建筑面积达110万平方米的城市综合体。

　　“现在常州的大商场生意都挺一般的，如果是散售的就更不用说了，基本上是一塌糊涂，”刘云飞略带激动地对记者说，“仅武进商圈现在就有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街、乐购等等，将来万达还要进来，你说恐怖不恐怖？”

　　记者实地走访了武进区的多个城市综合体项目后也发现，不少商场的打折幅度已经低至3~4折，即使在周末，人流量还是不多。

　　一位当地的出租车司机对记者说，现在城市越扩越大，但人口总量就这么多，说‘空城’也不是没有一点道理。“以前在这些大型购物中心门口根本不用等，下了客马上有人上来，现在常常兜半天也没人。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”，势必也会助推这些城市面临崩盘的风险。（柳九邦 ）