十年操盘万亩土地：郎酒系房地产行业隐秘链条

　　郎酒集团董事长汪俊林协助调查余波未尽。

　　本报记者了解到，自12月初从北京离境，至26日尚没有汪俊刚的入境记录。

　　汪俊刚是汪俊林的弟弟。汪俊林10年前收购郎酒，并以此为依托，在四川省成都市大量投资地产项目。这些项目涉及成都市郊近万亩土地开发权益，两年前两兄弟掌控的万华地产内部资料估计，其总资产已超过40亿。

　　在汪氏产业版图中，该地产投融资体系以成都万华投资有限责任公司(以下称“万华投资”)、成都万华房地产开发有限公司(以下称“万华地产”)等近十家公司为实体，在业内被称为“万华系”。汪俊刚系主要运营者和最大几家公司的法定代表人。

　　12月24日本报记者与汪俊林通话时，他没有否认汪俊刚仍在境外。资本市场熟知，汪俊林曾任泸州制药厂厂长，后来通过控制郎酒白酒产业实现投资多元化，一度拥有宝光药业等上市公司控制权。

　　自2000年开始，汪氏开始在成都物色土地，多次获取总计近1万亩土地开发权。数十份政府备案资料显示，汪俊林控制的公司是体量巨大的成都地产项目的资金来源。他的投资体系十数年来管理团队稳定，架构不算复杂。地产界人士称其地产模式体量巨大，开发周期绵长，精耕细作，但对其发展脉络却所知甚少。

　　因而业界对其与政界的关系屡有传言。本报记者调查显示，万华系早期重要问题是涉嫌开发资质不合要求，但首个项目“麓山”系列土地面积4000亩，曾号称“西部第一大盘”。麓山项目2008、2009年放量销售时，万华系又进入双流县近2.55万亩一级土地整理，在此后挂牌出让中以底价获得近4000亩商住用地。而失地方不断向相关信访、纪检部门递交举报材料称，其间还涉及非法强拆。

　　汪氏地产体系早期资金链偏紧。财务审计信息显示，其需要不断从郎酒系、宝光系中调转资金。上市公司宝光药业曾输血万华地产，后引入战略投资方，则又因避免收益权冲突，上市公司疑利益受损。2009年后全力进入麓湖项目时，除与财政资金合作的土地整理外，还有本地中铁信托10亿单一信托计划、民生银行成都分行3.5亿贷款等支撑。

　　对此汪俊林曾公开称是其投资策略大胆，着眼生地区域潜质。而外界则认为若无官方支持，其难以承载合规性的考量。在本报记者描述上述问题后，汪俊林没有否认汪俊刚在境外，但他言语不多，最后说“外面的都是瞎说”。

　　万华将受何种冲击还未可知。一位不愿具名的万华系高管称其知悉汪俊林曾协助调查。“但目前还没有有关部门正式到公司展开调查，公司经营没有受到影响，做一个好公司不容易，我们的口碑业内应该很清楚。”

　　突起“西部第一大盘”

　　在汪俊林2000年准备并购郎酒集团时，公司内部资料显示，他的下属已经在成都南部双流县内寻找地产开发机会。当时有位官员调任泸州履职，汪本人亦称与之交厚。2001年10月汪的公司托管郎酒集团。

　　汪2002年成功并购国资郎酒集团后，原有的投资公司与之资金相通，在他有效调整销售体系后，不到一年之后，汪高调开启位于双流县万安镇的麓山片区建设。该项目以万华地产拿地，对外称总面积达4000亩以上，建筑面积超过100万平方米。至今仍有建设余地。

　　汪氏产业不乏地产基因。万华其时汪俊刚任成都同乐房屋开发有限公司(以下称“同乐房屋”)法定代表人，该司1995年由三位自然人出资注册，汪俊刚系第二大股东，但其出资款来自海南一家地产公司的银行存款。

　　同乐成立前三年，仅与四川省委招待所联合开发“同顺公寓”项目。2000年汪俊刚妻黄琼林从其他股东手中平价获得其他股权。此后同乐曾开发西体奥林花园、馨悦佳园、同乐苑等住宅项目。郎酒集团和汪俊林控制的实体都曾向其借款或注资。同乐后为2001年注册的万华地产股东。

　　万华地产2003年开始在麓山片区开发项目。本报没有获得足够信息证明，其一次性支付了所有4000亩土地的出让金，或经招拍挂承担了多少整理储备业务。但土地系逐块出让获得，除出让确权的地块外，汪称当时已整体储备4000亩土地。

　　麓山一期最初名为“万华国际社区”，于2003年年中拿地，9月所作土地评估价值约2.04亿元。

　　上市公司宝光药业资料显示，麓山一期涉及土地731.39亩，建筑面积接近24万平方米，而万华地产在拿地之前，由于已施工建设面积不足，仅获得4级房地产开发企业暂定资质，仅能承担建筑面积5万平方米以下的开发组团。

　　前述万华高管认为，当时万华地产股东同乐房屋应有合格资质。但有关资料显示，同乐在2003年12月末才获批可建25万平方米组团的2级资质。且万华地产并非简单是同乐项目公司。同乐房屋曾数次向万华地产注资，但没有工商备案和财务资料显示，当地县市两级政府曾同意同乐房屋也为麓山项目的开发业主。也没有因涉嫌越级开发对万华地产进行处罚的信息。

　　“我们是否合规应该是行政部门去判断的事情，他们没有做出过这样的处理。”上述高管说。

　　万华地产2005年10月获得二级资质。而据第三方评估报告，至当年2月28日，麓山国际社区(原万华国际社区)一期房地产项目公司已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证，但由于房产尚未竣工，处于建设阶段，尚未取得房屋销售许可证。

　　经过此后数年群雄争地，低容积率、以别墅洋房为主的麓山项目并无宏观地产政策支持，但其在2009年引起业内惊觉——万华地产仅凭这一楼盘，即名列当年成都市住宅备案成交面积前五名。对当年拿地的价格，汪俊林一直不愿多谈，但从土地评估价值来看，每亩约25万元的传言应不虚——业内有人认为地价较低。

　　汪俊林曾婉转解释称，该地段当时若非万华去开发，也没有其他竞入者。但汪深知成都市将南部视为未来重心的计划，通往城区的主干道延展到麓山社区，也被视为汪在官界游说有术。

　　两万亩“麓湖”操盘链

　　2009年麓山项目达到交易量顶峰，万华系已介入更大的建设计划。在该同样预计超过2.55万亩占地的“麓湖”项目中，万华系除已竞拍收入4000亩土地外，还更深地进入到政府规划、土地征收整理，乃至相关公益性项目的建设中，其操盘链条更长，也涉及到更多公权审批领域。

　　当地《成都商报》报道称之为“麓湖传说”，在麓山项目南侧，汪氏借助水系造出一个生态湿地，在湖泊周边，核心利益是建筑面积超过1000万平米，总销售额在1000亿以上的别墅类楼盘。而该媒体报道称，此计划在2011年已为万华系带来11亿销售收入。

　　在行政报批文件中，该区域由双流县临空总部经济办公室为牵头单位和业主。政府称之为南湖总部经济与创意产业发展片区。与万华系有关的部分项目又称为麓湖生态城。该整体规划进入了当地“十二五”计划中。该区域也属于四川省层面力推的天府新区之内。

　　万华系实力已较开发麓山项目时更为雄厚。同乐房屋2006年更名而成万华投资，2007新注册成立成都万华新城发展股份有限公司(以下称“万华新城”)，麓湖生态城项目均以这两家公司拿地开发。此外还有成都麓湖建设有限公司负责承建。上游还有一家控股的设计院。

　　麓湖项目操盘中最为关键的公司是，2005年汪氏以自然人出资注册的四川亚纯项目管理有限公司(以下称“四川亚纯”)，四川亚纯的法定代表人系刘毅，刘是汪俊林资本运作团队中干将。总经理系万华地产和万华投资总经理罗立平。

　　万华投资2006年与双流县谈判土地整理事宜。四川亚纯2007年10月通过招投标，成为南湖片区土地整理项目“代理业主”，实质上是参与到超过2万亩(数据系公司资料所载)南湖区域的一级土地整理业务中。2009年公司还获得四川省财政厅审批的政府采购代理资质。

　　这些土地整理工作都系当时市政工程项目，涉及到农村集体土地征收和流转的部分，都由各个镇村辅助参与。本报记者掌握的几份举报材料显示，整理项目所在地以灾后重建乡镇建设用地(乡镇基础设施建设需要)上报获批土地指标，然后与当地土地使用者签订补偿或流转协议。协议中项目名称看起来主要系公益用途。

　　比如，2009年对正兴镇田家寺村的土地征收中，本报从村民处获得的土地合同原本和影印件都显示，系为“南湖蓄水工程”征收土地。四川亚纯和政府支付的补偿按当地征收条款设定。本报记者近日现场查看和采访显示，地块中确有万华系承建的公益性基建项目，但亦有很大部分是商业用途。

　　在四川亚纯与当地政府合力完成土地平整和收储后，万华系即将土地拍下。国土部门公告显示，2009年6月24日、25日，万华投资和万华新城以起拍价获得SLG-(2009)-039和SLG-(2009)-040号地块，共约1860亩，分别为90万元/亩和84.5元/亩。当年7月6日和7月7日，又以70万元/亩起拍价获得SLG-(2009)-041和SLG-(2009)-042地块，共约1940亩。

　　这些地块均系商住用地。住宅用地容积率小于或等于2，以最大可建建筑面积计算，万华拿地成本低于560元/平方米。《成都商报》引用的当地房产信息机构统计显示，2011年上半年，麓湖地块销售出的59套别墅，均价超过22000元/平方米。

　　2012年7月，麓湖生态城中万华自用的会议接待建筑结构搭建完成。2012年12月，环保部门又批复了建筑面积约20万平方米的麓湖生态城几处商业、高层住宅项目的《环境影响报告书》。万华系方面称，麓湖的整体建设周期预计将持续到2017年，在2.55万亩的区域内，足以容纳10万人居住。

　　长开发周期下的融资财技

　　万华系地产建设早期，汪氏一直为资金所累。因建设周期较长，项目地处郊区，需要更大成本的公共设施建设和更长时间的市场推广，汪俊林调集了郎酒集团、宝光药业和关联投资公司的资金，不断向地产项目输血。

　　麓山一期投资预算总额需要6.52亿元。初始投入需3亿元，汪俊刚等决定由万华地产持有的土地作价2亿，上市公司宝光药业投入1亿元现金，形成项目合资。据上市公司2003年10月公告，该笔投资应确保宝光药业在项目中拥有33%的收益权。

　　此后万华地产和宝光药业共同的股东和关联公司，同乐房屋、泸州郎信投资将借给万华地产的应收款项转为投资款。但宝光药业的权益并未在股权中体现。相关财务审计报告显示，万华地产2004年仍没有形成大额营业收入。其融资需求进一步显现。

　　一直未在宝光药业信息披露中出现过的是，2004年5月10日，万华地产股东会同意民企四川省航空投资有限责任公司入股(后更名为四川宏义实业集团，以下称“四川航投”)，持股比例达50%。但因汪方面仍派出9名董事中的5名，没有丢失经营控制权。四川航投进入万华地产的协议明确称，主要是合作投资麓山项目。

　　此次股权转让后，宝光药业此前的收益合同如何保障？四川航投《联合投资经营合同》、《联合投资经营合同补充协议》等文本显示，与泸州宝光、成都市同乐房屋、郎信投资联合投资麓山国际社区项目，万华地产当时最核心经营项目也仅此一处。其入股后明显将影响宝光药业预估的收益水平。

　　当时令资本市场不解的是，汪俊林开始淡出宝光药业。其2005年将郎酒集团和同乐房屋所持宝光药业股权转让给天津大通系。2005年4月曝光药业与大通投资集团签订资产置换协议，以在万华地产已投入的约5380万元和其他应收账款，换取了两家燃气公司的股权。其委托的评估报告称，万华地产项目无法形成流动资金，而燃气股权则可保证收益。

　　相关财务审计报告显示，麓山项目自2006年开始销售收入接近8亿元，此后仍维系这一水平。但因其后续维持开发强度，且存在大量往来款，当年现金净流入也有1亿左右。但该数据并未单独核算麓湖一期的收益。宝光药业置换所得的上饶市博能管道煤气有限公司和大连新世纪燃气有限公司此后数年时有亏损，较好时净利润也在500万以下。

　　这笔资产置换有依照上市公司规则采取回避制度。此后汪俊林方面有无和大通系解决收益权问题，尚未得到准确信息。但汪俊林此后沽出其控制的在宝光药业的法人股份。此事是否涉嫌影响上市公司收益，至今也未引起其他股东公开质疑。

　　在参与麓湖项目开发之初，汪的融资渠道有所拓宽。虽然万华地产关联交易众多，且国土部门备案显示，其名下土地多有抵押。但万华投资(原同乐房屋)2009年4月仍以其持有的49%股权在民生银行成都分行质押，获得3.5亿中期贷款。

　　尽管当时对高档住宅信贷予以严控，但借款合同显示资金用于“南湖项目起步区基础设施建设”。贷款年利率仅5.76%，即当时央行3-5年贷款基准利率水平。该贷款按季付息，最后一笔1亿本金偿还日应在2013年3月2日。

　　在修建麓湖生态城别墅期间，2010年5月的中铁信托又发起一项期限3年的单一信托计划，即以一位委托人的10亿现金注入到万华投资中，其中7500万计入资本金，占20%股权。其余部分计入资本公积。

　　中铁信托未向本报记者披露其收益率、委托人是自然人或法人，增信条款等信息；也未回应如汪俊刚涉及司法案件其应该采取的措施。中铁信托注册在成都本地，成都工投集团系其排名第三的大股东之一，宝光系曾持有其前身衡平信托股权。

　　持续“举报”

　　汪俊刚离境未归之后，本报记者向地产信息机构采访获悉，其别墅区近期销售情况正常。本报记者向当地市、省两级纪委多位官员求证，其未否认或确认汪俊林、汪俊刚涉及有关案件协查的传言。但涉及万华系土地整理和收购争议的举报方，则认为其持续数年的举报已见曙光。

　　万华系持有的土地主要属于双流县万安镇、正兴镇、华阳镇村社的集体土地。双流在2002年开始进行农村土地流转和“拆院并院”试验，且被视为当地主政官员城乡统筹政绩之一。因此，在万华系征地开发过程中，有一批此前从村集体或农户处租用经营性土地的商人受到触及。

　　举报方出具的影印件显示，尽管四川亚纯系通过招拍挂获得土地整理代理业主资格，但双流县人民政府与万华投资在2006年5月即签订了南部片区的投资开发框架协议，此后又在2007年签订了土地整理实施协议。

　　上述协议称，万华投资或其项目公司应积极参与到代理业主竞标中。其中有条款称县政府需为南湖发展区配套项目优先立项和审批；相关土地的先期投入由万华方面垫付，项目完成后由政府以贷款基准利率偿还。万华投资还可“协助”政府编制涉及地块结构的控制性规划。

　　成都市2009年制定的法规要求，要严格区分一级土地整理与土地二次开发的界线。整理出来的经营性用地在招拍挂出让中，不能给予一级土地整理投资方取得整理土地进行房地产开发的优先权，也不能给予一级土地整理投资方取得整理土地进行房地产开发的关联政策，或设置有利于一级土地整理投资方竞买土地的条件。

　　多位地产界人士认为，在全国各地操作中，参加一级整理的主体，以较低价格拍得相关土地，已是一种普遍现象，“但如不追查，很难说这违法。”本报记者未在双流县与万华投资相关协议中发现土地出让的优先权表述。

　　“这种东西如果有问题，相关部门会调查，但现在据我所知他们没到公司来调查，汪先生涉及协查我们听说了，但我们为提升区域价值做了很多工作，应该继续专心做好产品，这点业内都有口碑。”上述万华高管对本报记者说。

　　土地交易中各方利益诉求并不一致。由于早期的公益征地实际上包含了商业用途，且四川亚纯与万华系参与人员重叠。当地村民和失地商人的理解是，“来给钱的就是万华的人”。多份举报材料都提到其中存在强拆行为。这触发举报者在近两年多次全国性会议前夕，向省市和中央信访纪检部门投递材料。