楼市回暖大房企吃肉 部分小房企却“倒在黎明前”

　　日前，广东省湛江市中级人民法院公告称，根据债务人嘉粤集团有限公司等公司的申请，裁定受理上述申请人的重整申请，并宣告上述申请人进入重整程序。这意味着其目前现金流断裂，已经难以承担到期债务。

　　同时，近日有消息称，乌鲁木齐104家房地产开发企业因多年无开发项目等因素近日被注销。

　　今年4月9日，杭州金星房地产开发有限公司申请破产，之后短短几天，杭州锦绣天地、广东顺德广德业等数家房地产公司相继宣告破产，引起忧虑。

　　而现在，半年时间过去，随着楼市成交量的放大和价格的回升，地产业转暖的曙光已经初现，却仍有房企“倒在黎明前”。这究竟是一个结束，还是另一个倒闭潮的开始？

　　仅为个案倒闭潮难现

　　“我觉得这只是一个个案，房企破产潮应该不太可能再出现。”链家地产研究部张旭接受记者采访时说。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在4月份接受媒体采访时曾直言，2010年时高价“地王”频出，给市场注入了不少泡沫，两三年后，购买高价“面粉”的房企适逢调控，不得不降价跑量，亏本买活路，破产风波难言过去。而记者就此次嘉粤重整再次采访他时，他表示，随着楼市的销售量上升，中小企业整体的倒闭潮已经过去。“整个楼市的情况转好，中小企业也会跟着赚钱，但是赚钱的速度远没有大公司快。”

　　暨南大学胡刚教授也有类似观点，他认为，企业总会有倒闭，但是中小房企的背景各不相同，并不能以一家倒闭来推断以后。

　　虽然整个地产业的“寒冬”看似已经过去，但是，业内人士大都认为，在这场隐约可见的春天里，大开发商能够“吃到肉”，中小房企却越来越难“喝上汤”。从历史规律来看，房地产行业的行业集中度提高是必然的趋势，未来中小房企的生存状况将会变得更加严峻。

　　中小房企正遭遇两大困难

　　困难一：“面粉价”上涨拿地门槛提高

　　张旭表示，首先，楼市回暖最明显的是一二线市场。这些市场基本都是以龙头房企和本地房企为主。

　　而赵卓文也直言，“由于开发成本太高，中小房企做完了一个项目，就没有做第二个项目的能力。”今年地价节节高升，“面粉”的价格攀升导致行业准入门槛变高，而中小房企本来销售回款就相对缓慢，没有资金去和大开发商“抢地”，最终被挤出市场。

　　困难二：利润难敌上升的融资成本

　　金融资源对中小房企并未开放，银行贷款基本无望，没有优质项目的中小房企连高息信托都难以发行，部分陷入困境的中小房企被迫选择民间借贷。

　　而链家地产统计发现，前三季度A股市场87家中小房企(排名低于100位)实现利润55.81亿元，同比下降15.89%。净利润率为10.32%，同比下降2.19个百分点。光从数字上看，10个点的净利润甚至难敌很多高额融资渠道的融资成本。

　　应对方法

　　不少中小房企已经出手自救

　　涉足非房地产业务成为不少中小房企的选择。12月18日，去年净利润只有1127万元的东华实业发布公告称，其全资子公司已公开竞价取得茶陵嘉元矿业64%股权及963.1万元债权。

　　相比之下，出售旗下物业对于改善现金流更加立竿见影。10月9日，中华企业(600675)公告称，拟出售中华企业大厦5至27层相关物业，出售价格为7.9亿元，以缓解年底即将到来的偿债压力。而荣安地产、沿海家园等中小房企也纷纷将自己旗下的资产出售。

　　也有资金相对充裕的中小房企选择了“联合开发”的模式。有业内人士表示，出让方出售大部分股权保留部分股权，既解决资金周转问题，同时又可以保证未来的收益。