有效需求或延迟释放 楼市“银十”后劲未必弱

　　从近期楼市成交数据看，“金九”确实成色不足，“银十”开场也颇为冷清，但一方面购房需求减弱的原因多在于计划延迟，另一方面，新房旧宅的供应量并未锐减，“成交回落”恐为阶段性表现，而“量价企稳”将从“银十”起步，成为2012年楼市最后的态势。

　　后四个月看刚需

　　综合9月下旬及10月首周楼市交易情况看，“金九银十”的成交高峰似乎已难呈现，但链家地产市场研究部张絮认为，假期之后，延期的成交和供应有可能出现一定程度集中释放，这种趋势有望延续到11月初。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则预计，“量价企稳”将是今年最后4个月的总趋势——一方面9、10、11、12月的单月交易量将很难超过7、8月份，而房价也将趋于平稳。胡景晖认为，仅从秋季房展会的状况再次印证了所谓“金九银十”的成色不足。由于过去5、6、7月的量价齐升，透支了部分三、四季度的有效需求。从需求角度分析，首次置业的婚房需求经过半年的集中释放已成强弩之末，改善型需求由于银行执行“认房又认贷”的按揭政策而入市艰难，恐慌性需求也日趋平复，投资投机型需求又难以回场，因此，年底前市场面临的是“有效需求不足”。而从供应方面来看，一方面年底前的开盘量将会进一步增加，另一方面现有的新房库存还有待消化，此外，政府的保障性住房将在年底前集中兑现，二手房挂牌量也未见减少，因此，年底前的供应量是充足的。北京美联市场研究部高级经理张磊也分析指出，从今年各项目销售速度来看，特别是9月中下旬上市的新项目将成为10月主要销售对象，加上预计10月开盘的39个项目，10月北京房地产市场供应已基本保障充足，且各个价位和类型的项目分布也较为平均，体量最大的项目依旧是以5环外的普通住宅项目为主，刚需客户依然是众房企主要的销售群体，考虑到临近年底企业将面临一定的资金压力，因此不排除价格出现反复的情况，一旦优惠额度有所加大或者价格略有下降，相信会再度形成一波销售的高峰。

　　房企态度决定一切

　　另据北京美联市场研究部的统计数据显示，9月北京全市累计成交新建商品住宅(期+现)10971套，较8月份市场出现了24.5%的下降，而整体成交均价仍然稳定在2.1万元/平方米的水平上，变化不大；同期，北京二手住宅市场则累计成交达到12580套，环比8月同样出现了11.6%的降幅，下降速度略慢于新房市场，而成交均价同样保持平稳在2.3万元左右。无论是新房还是二手房市场，与年初的低点相比，在成交量、价两个指标上都已经有了明显增长，而与去年同期相比则同样处于高位。北京美联市场研究部高级经理张磊说，从数据统计来看，进入8月后房企的经营策略出现了一定的转变，打折销售的项目、优惠的额度都在不同程度减少，房企经过3-7月的销售高峰后资金压力已经得到缓解，开始通过小幅调整售价，来争取一定的利润空间，这就造成了8、9月份销售速度的变慢。对于接下来10月份以及年底的走势，房企的经营态度将会决定一切，从今年来的购房客户结构来看，刚需客户是绝对的主流，限购政策在短期内并不会出现放松，加上信贷方面多次的优惠政策(降息等)，市场上潜在的购房需求量还是很大的，只要房企可以拿出适当的产品，合理的定价及优质的房屋，目前这种销售量持续到年底应该不成问题，那么全年北京新房住宅成交将有望达到12万套左右，二手房则有望冲击14万套大关，将能达到限购政策出台以来销售量的最高点。