关于《唐山市物业管理条例》的说明

关于《唐山市物业管理条例》的说明
——2012年9月25日在河北省十一届人大常委会第三十二次会议上

唐山市人大常委会副主任 唐凤岗

　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

　　我受唐山市人大常委会的委托，做关于《唐山市物业管理条例》(以下简称《条例》)的说明。

　　一、立法的必要性

　　物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。1995年以来，随着住房制度改革和城市化进程加速，唐山市物业管理行业得到了较快发展。截至2012年7月，全市已有注册物业服务企业408家，这些物业服务企业对总建筑面积达4763万余平方米的593个住宅和非住宅物业项目实施了物业管理。物业管理这一新兴行业的应运而生和发展，为满足城市居民日益增长的居住生活需求和维护社会稳定起到了积极作用。

　　随着物业管理行业的发展，物业管理实践中也出现了一些不容忽视和亟待解决的问题。政府相关部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主之间权利义务不明晰，因物业质量、维修责任、物业服务、费用收缴等引发的物业管理纠纷日趋增多，有的已经影响到物业服务企业的生存、城市居民的日常生活和社区的稳定。这些问题具体表现在：一是业主大会和业主委员会难以成立。虽然国务院《物业管理条例》对业主大会的召开和业主委员会的成立作了明确规定，但实际上大多数住宅小区并未成立业主大会和业主委员会，业主与物业服务企业之间缺少沟通与联系的桥梁，业主和物业服务企业的合法权益难以有效维护，物业纠纷难以得到及时有效处理，业主自治制度未得到有效贯彻执行。二是开发遗留问题比较突出。房屋质量较差、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确等问题很大程度上直接导致了物业纠纷的产生。三是物业管理区域内有关部门的行政管理职责需要进一步明确。物业管理是社会管理的重要组成部分，既有业主、开发商、物业服务企业之间平等的民事法律关系，也有相关政府部门对物业服务活动监督的行政法律关系。在强调物业服务企业和业主自律的同时，需要强化政府相关部门的职责，有效解决管理中缺位、越位、不到位等问题。四是物业管理和社会管理未有效结合。街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会在物业管理中的职责不清，对住宅小区物业管理的支持、指导和监督作用未充分发挥，也影响了物业管理工作的有序稳定发展。五是物业管理相关措施尚待补充完善。国务院《物业管理条例》对业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的职责、前期物业管理、物业管理服务和物业的使用与维护等作了规范，但物业管理涉及多方主体的不同利益，在实践中尚有物业管理区域如何划分、业主大会不能成立时如何推动物业管理、公用事业单位在物业管理中的权利和义务等诸多问题需要进一步明确和细化。

　　二、《条例》的制定过程、主要内容和依据

　　我市住房和城乡建设部门自2003年就开始着手立法起草有关工作，并于2010年专门成立了起草调研班子，在起草中，除了注意与上位法的衔接外，还广泛征求各方面意见，借鉴了北京、天津、成都、武汉、杭州、苏州、宁波等城市物业管理工作经验。《条例》列入我市2011年立法计划正式项目后，市政府有关部门于2011年4月份通过新闻媒体、座谈会等形式，公开征求了社会各界和相关部门的意见，并按照市委、市政府《关于开展制度廉洁性评估工作的实施意见》要求，对《条例(草案)》的廉洁性、合法性、利益冲突、科学性等方面进行了评估。在归纳各方面意见后，市政府法制办对《条例(草案)》做了进一步修改，经市政府第52次常务会议讨论通过后提交6月9日召开的市十三届人大常委会第26次会议审议。会后，市人大常委会法工委专门组织成立了有住建局起草人员、业务骨干、有关专家和律师参加的立法调研组。2011年6月下旬至10月上旬，市人大常委会副主任徐景田亲自带领立法调研组成员走访调研，先后组织召开各类座谈会、研讨会、学习交流会、专题论证会十三次，全市部分县(市)区人大常委会和政府领导、人大代表、政协委员，街道办事处、居委会、社区居民代表，房地产企业、物业服务企业、物业管理单位代表，法官、律师、有关行政部门负责人等各方面人士500多人参与了立法征求意见座谈活动。9月上旬，法工委和立法调研组根据审议意见和各方面集中反映的问题，对《条例(草案)》作了进一步修改，并通过《唐山劳动日报》和市人大网站(http://www.tsrd.gov.cn/) 将《条例(草案征求意见稿)》全文公布，再次向社会公开征求意见。10月初，立法调研组对社会各界的意见和建议进行了梳理，认真查找有关资料，将《条例(草案)》再次修改后印发各县(市)区人大常委会、市人大法制委委员、立法咨询委员、有关专家、市直有关部门和单位，还专门向省人大常委会法工委征求了意见。10月14日，市十三届人大法制委员会第17次会议听取了立法调研组的情况汇报和修改建议，经统一审议形成了《条例(草案修改稿)》。10月28日，市十三届人大常委会第28次会议审议通过了《条例》。

　　《条例》共计9章79条，第一章总则(第1-5条)，第二章业主及业主大会、业主委员会(第6-21条)，第三章物业服务企业(第22-27条)，第四章前期物业管理(第28-36条)，第五章物业管理服务(第37-49条)，第六章物业的使用和维护(第50-61条)，第七章物业管理用房和物业维修资金(第62-67条)，第八章法律责任(第68-75条)，第九章附则(第76-79条)。

　　《条例》制定的主要依据是《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》，并吸纳了中央有关文件精神和最高人民法院有关司法解释，参照了《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)、《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号)，《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)、《物业服务收费明码标价规定》(发改价检〔2004〕1428号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令165号)、《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令110号)、《房地产估价机构管理办法》(建设部令142号)、《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)等部门规章。

　　三、主要问题的说明

　　(一)关于物业管理模式

　　目前我市大多数新建住宅小区和所有老旧住宅区未能做到由业主选聘物业服务企业。新建小区多数是由开发建设单位指定物业服务企业管理或者自行组建物业服务实体实行自建自管；老旧小区多数是由政府管理或者是产权单位对出售后旧公房管理的延续。按照《物业管理条例》规定来规范我市的物业管理活动，不能完全解决我市的实际问题。因此《条例》第二条提出了“标准物业管理”和“准物业管理”两个概念，将所有住宅区的管理活动均纳入物业管理活动中，为业主提供自愿选择管理方式的权利空间。同时，第三条对政府工作提出了要求，并做出了“逐步推行标准管理”、“提倡和保障业主选聘物业企业”的规定。

　　(二)关于居民委员会代行业主委员会职责

　　按照《物权法》规定，业主是物业管理活动的权利主体。但目前我市多数住宅区尚不能做到业主通过业主大会、业主委员会实施共同管理，造成业主权利不能集中体现，物业管理活动不能正常开展，业主与物业服务企业不能有效沟通，双方的合法权益难以得到有效保障。因此，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》等文件精神，在《条例》第十五条至第十九条规定，在小区业主不能通过业主大会实施共同管理、未能成立业主委员会时，可以由社区居委会代行业主委员会职责，承担在小区物业管理活动中的相应权利、义务；同时，对代行职责的相关事宜做出了具体规定。

　　(三)关于业主委员会代行物业服务企业职责

　　按照《物业管理条例》规定，物业服务企业按照合同承担物业服务职责。为解决业主委员会与物业服务企业合同签订前的物业服务问题，《条例》第二十七条规定，可以由业主委员会代行物业服务企业职责，承担物业服务企业义务，逐步创造条件，实施标准物业管理，同时对代行职责的期限等事项做出了规定。

　　(四)关于物业费收取模式

　　目前，我市物业服务费缴费率仅为50%左右，收费难已成为困扰物业管理活动的瓶颈。为解决物业服务质量和物业服务费缴费率相互制约问题，《条例》第四十一条规定“物业服务费由物业服务企业或者业主委员会收取”，尝试建立一种新的收费机制，即可以由业主委员会收取费用，然后根据管理服务实际情况、业主满意程度、专业单位评价，按照一定比例定期拨付物业服务企业。

　　(五)关于质量保修金

　　相当一个时期以来，开发建设期间遗留的质量问题以及保修责任不落实问题，侵害了业主的权益。同时，一些开发建设单位将自身的责任转嫁给物业企业，增加了物业服务企业维修量，因质量问题产生的纠纷也影响了业主与物业企业的关系，不利于物业管理活动的开展。为强化开发建设单位的保修责任，《条例》第六十条规定了质量保修金制度，并对质量保修金的交存和使用等问题做出了规定。

　　物业管理工作是加强社会管理的基础性工作和有效手段。由于物业管理涉及的事项多、范围广，因此对有关管理事务的一些具体规范，《条例》授权市政府及有关部门制定实施细则和一系列的配套规定。《条例》要求政府及有关部门采取有力措施，推动物业管理产业健康发展，物业管理工作中要充分发挥县(市)区、乡镇政府、街道、社区等各方面作用，各级政府应当明确各部门在物业管理工作中的职能和作用，要区分责任，物业管理及配套的基础设施从开发建设到交接运营等各个环节都要加强监管，不断改善居民生活环境。

　　以上说明和《条例》，请予审议。