多城市房价上涨具特殊性 眼下抄底置业难获益

　　国家统计局18日发布报告，6月份全国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。今年以来，我国70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨的城市数量，从1月份的0个，到2月份的4个、3月份的8个，再到4月份的3个、5月份的6个，继而增加到6月份的25个。

　　同比：价格下降城市占比超8成

　　从同比数据看，6月份新建商品住宅销售价格下降的城市有57个，比5月份增加了2个；持平的城市有2个；上涨的城市有11个，比5月份少4个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。

　　解读：国家统计局城市司高级统计师马晓明指出，6月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比下降的城市数量虽然有所增加，但环比上涨的城市数量也增加较多。

　　马晓明分析，从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平。6月份，我国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市数量占比均超过80%。一线城市中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅销售价格分别同比下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅销售价格分别下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。

　　“这表明，经过艰苦不懈的努力，房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了明显成效。”马晓明认为。

　　环比：价格上涨城市增加19个

　　从环比数据看，6月份我国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市数量均有所增加。其中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个，环比上涨的城市数量比5月份增加了19个；从价格涨幅看，6月份新建商品住宅环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。

　　一线城市中，北京、上海和广州的新建商品住宅销售价格6月份分别环比上涨了0.3%、0.2%和0.2%。深圳虽然环比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格分别环比上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

　　而二手住宅销售价格环比上涨的城市有31个，环比上涨的城市数量比5月份增加了13个；环比价格下降的城市有19个，持平的城市有20个。

　　解读：“近几个月来，在房地产开发商以价换量销售策略影响下，市场成交逐渐活跃。在成交量放大的同时，6月份一些城市房价出现环比上涨。”马晓明指出。

　　马晓明分析，这其中主要有三个原因：一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。由此可见，6月份一些城市房价环比上涨的原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。

　　马晓明认为，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，要促使房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。随着这些政策的再次明确，我国住宅价格变动将会趋于理性。

　　专家观点

　　眼下抄底投机置业

　　形同赌行情难获益

　　对于多城市房价仍呈上涨趋势的现状，天津财经大学经济学院副院长丛屹教授认为，房价上涨走势不会长期持续，第三季度楼市仍将以降价促销为主旋律。

　　“本轮上涨的主要动力是刚需的释放，而这种释放则是由近期一系列政策带来的乐观预期所形成，在国家明确将继续坚持宏观调控不放松的政策背景下，这种乐观预期并不能持续，因此这一轮的刚需释放和价格上涨都同样难以持续。”丛屹教授表示，眼下银行对于房地产企业的开发贷款和土地类抵押贷款都已经控制得非常严格，这也使得开发商们的资金压力在持续收紧，降价促销则是其眼下最为行之有效的融资方式，因此，降价销售仍会是第三季度市场的主流。

　　丛屹教授认为，购房者需要更加冷静客观地解读政策，避免误读带来的置业风险。“不论是降息还是存准率下调，都不是针对房地产单一行业所出台的货币政策，其带来的消费利好也不能作为对楼市调控放松的判断信号。”丛屹表示，眼下多轮货币政策折射出的信号可能形成“银行压缩利差的态度—惜贷—贷款优惠收紧—房贷货币政策不会放松”的趋势链条。也就是说，眼下的降息和首套房优惠等政策并不能改变楼市调控的大方向，未来房价也并不会持续上涨。

　　就天津市场而言，市内六区和环城四区眼下正处于促销积极且成交活跃的阶段，而远郊区县和滨海新区市场则受调控影响较大。“开发商资金压力大、项目库存压力大、区域产品集中竞争激烈，这三大因素的共同作用决定了远郊区县和滨海新区项目未来的降价压力会比市区更大。”对于一些投资型买家关注价格相对较低的远郊项目，丛屹教授建议，眼下市场环境下不宜进行投资置业，以升值为目的的投机性购买则更是风险很高，“眼下抄底投机买房，其实无异于赌行情，在政策调控明确的背景下，这样的投机置业很难获益。”

　　虽然以等待反弹为目的的抄底购买不适合眼下市场，但对于刚需买家来说，眼下也不失为价格见底的购买时机。“6月末的房价可以说是已经见底，第三季度整体楼市虽然难以再有降价空间，但市场仍会以降价促销为主流。”丛屹教授建议刚需购房者，现阶段购房还应根据各项目的实际策略进行判断，不宜过度乐观，也不应盲目观望。

　　丛屹教授还表示，后期不排除货币政策还会收紧的可能性，因此眼下对于首套房购买者放开的8.5折优惠房贷利率也是很具有诱惑力的政策机遇。丛屹认为：“与项目优惠相比，8.5折优惠利率其实更值得珍惜，也是购房者看得见、摸得着的实惠，且这种优惠辐射周期会延续十几至二十年，购房者可以从中受益颇多。”