调控或将“无疾而终” 难破房价上涨逻辑

　　“我不替任何人说话，我只为‘权利’说话，参与市场经济的每一个公民和每一个企业都应该享有正当的权利。”许小年在接受本报记者采访时说。

　　关键词：许小年调控“无疾而终”

　　主题：地产

　　被称为“刀锋学者”的中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年，言辞总是十分犀利。“我不替任何人说话，我只为‘权利’说话，参与市场经济的每一个公民和每一个企业都应该享有正当的权利。”他在接受本报记者采访时说。

　　他并不担心他的言论会得罪谁。“有不同的意见很正常，大家可以讨论和交流”。他说。曾有网民质疑许小年是在为开发商辩护和说话，他态度坚决地否认。

　　在参加博鳌?21世纪房地产论坛之前，许小年关于“史上最严厉的调控将无疾而终”的言论被片面放大，这也是他不愿接受媒体采访的原因。作为严谨的学者，他担心沟通的效率问题，也担心被断章取义。

　　调控难破房价上涨逻辑

　　早在2010年，他就曾预测房价不会大跌，并且还会继续上涨。“这个观点从来没有改变过。”许小年说。

　　许小年看到的问题本质是，在涉及如此多方利益的博弈中，包括中央、地方政府、银行、开发商、有房者、无房者、农民，以及如此多重且相互矛盾的目标下，包括政绩、房价、财政收入、个人好处、GDP、就业，想靠一个简单的限购解决环环相扣的复杂问题，几无成功希望。

　　在供需关系紧张的城市，房价在短暂的下跌后，又呈现出反弹之势。“高房价的根本原因是供需失衡。”许小年一直这样认为。

　　需求层面不仅仅包括“刚性需求”也包括“投资、投机需求”。他指出，如果将收入、婚龄人口、城镇化等因素决定的需求称为“刚性需求”的话，对“弹性需求”或者“投资、投机需求”影响最大的就是通胀预期、替代性投资品以及未来房屋供应。预期未来通胀越高、持续时间越长，购买实物产品以保护储蓄价值的冲动就越强，当期房价也就越高。预期未来投资渠道继续狭窄，当期的需求就越旺盛，带动当期房价上升。

　　7月5日晚间，央行宣布降息的消息，这已是今年年内第二次降息。许小年曾指出，对预期影响最大的短期因素是货币供应，低利率政策引发房价上涨。这一观点，全国工商联房地产商会会长聂梅生也很认同。

　　而未来房屋供应取决于土地供应，“18亿亩红线”使预期基本无悬念：地产商和民众都认为土地供应会越来越少，房产将越来越稀缺。在这样的预期下，地产商捂地，放慢开发节奏，当期供应下降。限购、限贷政策执行一年多以来，因需求受困、市场低迷，开发商进一步减少拿地，未来供应量必受影响。而3600万套保障房也未如预期的时间入市，各地保障房的分配矛盾也多有爆发，这些都是影响供给扩大的因素。

　　尽管亦有观点指出，部分地区空置率较高，并且从房屋供给总量上已呈现出供大于求的趋势，增加供给会恶化这一趋势，并且无法缓解房价上涨矛盾。许小年提醒说，需要注意的是，对于刚性需求群体，房屋是消费品，其价格由当期供应决定。而对于投机者和投资者，房屋是投资品，投资品的定价是预期供给和需求决定的。“民众对房屋涨价的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，这是房价越打压越高的原因。”他指出。