楼市劲吹微调风？市场调整进入新阶段

　　近日楼市的微调风声甚嚣尘上，其引爆点来源于近日湖南召开的全省经济形势座谈会。

　　据各大知名网站率先披露，湖南省发改委在召开全省经济形势座谈会时声明，传递中央精神，明确国家层面有“两个不可能”：不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。但与此同时强调稳定房地产调控，增加普通商品房供给，通过落实利率优惠、降首付比例、减免税费等措施支持居民购买首套普通住宅。有序释放刚性需求，促进房地产市场健康发展。

　　微调风刮到30多个城市

　　实际上在此之前，地方已经启动了这一微调措施。例如，5月8日，扬州出台购买成品房的奖励政策：自7月1日起执行，扬州市市民购买90平方米及以下给予所购房屋合同价款6‰的奖励，90到120平方米5‰，120到144平方米4‰，执行期暂定一年。

　　5月28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，重庆公积金贷款的单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。

　　根据重庆市住房公积金新政，贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元；允许夫妻参贷，一个家庭最高可贷80万元；可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额；可贷额度期限由20年提高到30年，并延长至退休后10年。公积金新政令当地低迷的房地产市场深受鼓舞，认为此举对刚性需求拉动很大。

　　像重庆这样利用公积金这一信贷调节手段的城市超过10个。而且从今年1月的厦门开始，到4月蔓延至济南、南昌市、郑州、武汉四市。

　　事实上，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。到目前，只有芜湖、佛山、成都、上海等5个城市的松动政策出台几天后被叫停。

　　业内人士表示，只有房地产供需矛盾得到有效缓解、房价回归到合理区间、长效调控机制得以构建、相关配套政策到位之后，才适宜逐步淡化房地产限购、限贷等行政色彩较浓的调控手段，最终实现完全市场化调控。短期内，具有风向标意义的限贷、限购等调控政策不能动摇。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文表示，种种迹象表明，本轮全国房地产市场调整，正在进入新阶段。如果说2010年属于高位盘整，基本未见成效；那么2011年属于振荡下行，效果初显。而进入2012年以来，加速调整，同时也正在探底、筑底，最糟糕的时点将在年内现身。

　　放弃沉默，积极入市

　　进入4月份以来，清远不少开发商为了取悦刚需客，纷纷推出各种各样的促销活动，特价房、团购、秒杀等手段层出不穷。市区重现3字头楼盘，包括城中央的华府花园、嘉兴花园、清远奥园等项目。江边楼盘同样有特价，像凯景中央首座震撼价4988元/平方米，懿峰雅居小户型33万起等诱人价格。

　　市场低迷，以价换量成了不少开发商积极谋变的策略之一，正如某开发商所言“等死不如找死”。与其被动的等待。不如积极寻找出路，通过各种策略以求突围而出。

　　但是仍有不少清远开发商在死扛。大多数楼盘沉默，既不采取积极措施应对，也不选择抛弃项目，而是静静等待，或放缓工程甚或停工。有某开发商的老总发短信称，“鉴于目前政治形势和经济形势，广告对房地产销售帮助不会有作用”。

　　“死扛”不但挤压存货，严重浪费土地利用率，最终造成的是开发商资金链的紧绷欲裂。一边是资源的闲置浪费，一边是国家用地指标的大幅缩减；一边是大量现房无人去住，一边是大批人群无房可住。空置房不仅是开发商心头挥之不去的巨痛，于政府也是一分难言的尴尬，同时空置房造成的资金积压，也为银行的开发贷款带来一定风险。

　　开发商的这种被动等待态度，从长远来说对买家也不公平。项目在无尽的等待中停工或放慢工程，真正熬过“寒冬”迎来到“春暖花开”，项目上市时候，房子的产权年限减少；购房者最终买到的房子年限变短。

　　买方市场，特别是部分项目热销之后，很多置业者翘首期盼等待更优惠的价格出现。从目前市场反馈看，清远市场上，公务员是购房主力军。

　　大多数买家依旧观望。对此，有业内人士认为，“期待清远房价大幅下跌几乎是不可能。”清远的房子相比一线城市理性得多，因此回调空间有限。目前市场上的各种折扣优惠几乎已经到了成本界限，有刚性需求的买家确实应该出手。

　　仍然被动等待的众多楼盘，也要赶快醒来，再不赶紧抢客，结果就是有限的目标消费群体被瓜分殆尽。记者 陈步上 黄剑琴