马红漫：楼市调控如何避免误伤无辜
尽管笔者一直坚决看空国内房地产市场的走势，并支持一系列打击房产投机的调控政策。但同时笔者要提醒相关部门的是，不应让打击投机需求的调控政策误伤到刚性购房者。事实上，如果二套以上房贷政策能够被长期严格执行，房产投机需求将会逐步被淘汰出局，但是投机需求并不是改变房价趋势的第一推动力量，更多时候它是扮演着助涨助跌的角色。历史经验表明，在房价由跌转涨的过程中，刚性需求恰恰是改变趋势的始作俑者，对此，调控当局必须要有清醒认识。
楼市的投机需求类似于股市的趋势投资者，他们往往要等到趋势确认之后才会跟风买进或者卖出，而真正决定价格初期转变的则是刚性需求。因为刚性需求根本没有条件考虑价格趋势变化的可能性，这也正是“刚性需求”的本意所在。历史经验表明，刚性需求所能够容忍的等待时间长度在半年左右，地产成交量在萎缩半年之后就往往会出现一个放量高峰。上轮房地产市场调整已经证明了这一点。
房产调控政策失败的经验表明，调控政策必须要强调针对性，既要精确打击投机需求，又一定要尊重包容刚性需求，如果后者被政策所“误伤”，就可能导致调控政策的满盘皆输。
而区分刚性需求与投机需求并不复杂，首套小户型购房者基本属于刚性需求，而多套(特别是三套以上)大户型购房者基本都为投机需求。但从目前的市场状况看，很多商业银行借打击投机需求之名而谋商业利益之实。由于调控政策对于首套住房贷款的优惠幅度并未严格限定，存在一定的市场操作空间，所以部分商业银行大幅度收紧了首套住房贷款标准，包括提高首付款比例、利率上浮等。从商业银行盈利诉求而言，搭车房产调控提高贷款门槛可以理解，但是从调控政策效果落实而言，这却极有可能违背了政策出台的初衷。
如记者调查所看到的，部分刚性需求者会因为贷款条件达不到而暂时放弃购房。但是他们并不会告别楼市，一旦房地产市场价格调整到符合贷款条件，刚性需求就会率先入市买房，成为扭转市场下跌趋势的“先驱”。
更为值得警惕的是，无论“先驱”们能否逆转房价趋势，都已经注定了最终的败局。他们或者扭转了市场调整的趋势，让房价重新上行导致调控政策失败；或者市场“先驱”不幸成为“先烈”，即房价依然下行，而“刚需刚买”者将会付出巨大的财产成本，并加剧社会经济的不稳定性，成为退房潮引发社会纠纷的主要因素。
区别对待应该成为下一步房产调控政策的关键词，“有保有压”才是避免房价报复性上涨的关键所在。换言之，如果房地产刚性需求都已经得到满足，那么，投机炒房者就失去了炒作房价的空间和理由，房价也就不可能继续非理性飙升。
因此，一方面调控政策固然需要严厉打击投机需求，包括房产保有税等后续调控政策理应尽快出台；另一方面调控当局应全力扩大政府保障性住房的覆盖面，除了中低收入家庭外，对于所谓的“夹心层”，即中等收入家庭也应该尽快纳入保障性住房覆盖当中。如果自住性刚性需求得到了充分满足，房地产市场秩序就能够真正被重塑，到那时，中国或许再无房价炒作之虞。即便有，也与百姓生活无关了。
