杨红旭：取消商品房预售制度值得鼓励

近日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。(新华网1月24日)一石激起千层浪。一边是媒体激烈争论，一边是南宁商品房成交量消息出来后一天比前一天剧减80％。

　　据最新消息，南宁市试点取消商品房预售制度的细则还在初步拟定阶段，并未正式发布。商品房预售制度，是我国房地产业最基本、最重要的制度之一。上世纪90年代中期，国家借鉴香港地区的经验，实行商品房预售制度，从而有力推动了我国房地产业的发展。

　　但是，这并不意味着这是一个完美的制度，须要永续实施。在房地产业成熟的欧美国家，现房销售是主流销售方式。而在没见到实物的情况下，就花费巨资、甚至是倾全家之力购房，对广大买房人而言，理论上存在巨大的风险。当然，由于我国政府在这方面监管比较严格，风险尚不足惧。然而，现实社会中，商品房质量方面的小纠纷却屡见不鲜，而更多的购房人或者不与开发商计较小节，或者因怕麻烦而放弃自身权利。

　　也就是说，随着我国房地产业的趋于成熟，用经济学术语表达，商品房预售制度的边际效益正在递减。正是在这一背景下，国家由扶持开发企业融资，转向更多保障购房人权益，实乃大势所趋。更何况，在当前国家倡导节能降耗、低碳经济的新形势下，装修房比重正快速增加，其中隐藏的质量问题远比毛坯房来得多。所以，南宁市试点取消商品房预售制度之举，值得鼓励。

　　而从“政策小气候”分析，这一时间点选得也比较合适。去年12月出台的房地产调控文件“国四条”中提出：“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。”今年1月出台的“国十一条”强调：“要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”

　　在房价快速上涨的背景下，即便实行的是有利于开发商提前回笼资金的预售制度，有些企业也不愿意按施工条件尽快预售，反倒拖拖拉拉，晚开盘一天，就能多获取一份收益，能分层、分单元卖房，绝不一次性推出全部房源。既然开发商已不需要预售制度，而且对消费者又是一种风险，不若废除了事。

　　而在多数时间，又是另外一种情形。部分资金紧张的开发商，尤其是在中西部地区、三四线城市开发的中小企业，为了提高资金杠杆率，倾向于在没达到预售标准的情况下，提前卖楼。而有些城市的房管部门，在预售许可证的审核方面，亦睁只眼闭只眼。

　　比如，根据1994年出台的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》(后于2001和2004年修订)，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

　　而事实却是，在很多城市，项目工程还没冒出地面，就已经开始卖房，甚至有些项目“四证”不全，都敢收钱。近期楼市火爆、投机成风的海南岛，也有此类现象出现。近在眼前的迪拜楼市的崩盘，也与前几年“楼花”大行其道有关。只要回忆一下1993年海南房价泡沫破灭后的惨相，就该明白加强商品房预售管理的重要性。

　　也许有人会说，眼下取消商品房预售制度，将会减少商品房供给，不利于抑制房价。此话不假，可是造成商品房供给紧张的原因有很多，只要各地政府能够严格落实中央关于打击囤地和捂盘的政策，笔者认为未来两年商品房供应量并不值得深忧。要知道，投资投机性购房需求量也在快速萎缩。今明两年商品住宅的供求关系将会比2009年明显好转。

　　话又说回来，放手让南宁摸索路子、积累经验，没什么好大惊小怪的。即便是几年后全国统一取消商品房预售制度，也没什么大不了。这将有助于提高房地产开发业的准入门槛，让优质房企的市场份额进一步扩大。长远来看，此举对于国家、行业、企业、消费者，皆利大于弊，何乐而不为呢。(作者系房地产业研究人士)