房地产：供给需求不平衡继续推升12月房价

1月14日国家发改委调查数据显示，12月全国70大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比上月扩大2.1个百分点，环比上涨1.5％，涨幅比上月扩大0.3个百分点。另外，发改委还公布了二手房、非住宅物业价格变动数据。

　　我们点评如下：

　　1.12月住宅价格继续上涨，且涨幅有所放大。新建住房销售价格同比上涨9.1％，涨幅比上月扩大2.9个百分点；环比上涨1.9％，涨幅比上月扩大0.4个百分点。供给需求的不均衡导致12月房价继续攀升，与我们在1月初与投资者沟通、以及11日发布的12月月报的判断一致，即住宅市场12月还是处于供给偏紧的状态，理由是：一，开发商未大幅增加可售房源，新增供给有限；政策末班车效应；政府的调控政策对需求的抑制作用还未完全体现。

　　2.一手房价格与二手房价格相比具有更大的弹性。二手住房价格同比上涨6.8％，涨幅比上月扩大1.3个百分点，环比1％，比上月扩大0.4个百分点。二手房价涨幅低于一手房，我们认为，与房屋供应主体的资本回报要求、现金流状况有关，一手房价格与二手房价格相比具有更大的弹性。

　　3.房价涨幅的区域结构与经济发达程度、城市功能定位有关：一手住宅销售价格同比上升幅度最大的10个城市为广州、金华、深圳、海口、湛江、北京、温州、南京、宁波、杭州，长三角城市5个，环渤海1个，华南地区4个，观察其他涨幅靠前的城市，基本分布在华东、华南、环渤海的一线及经济发达城市、旅游度假城市、供给长期相对偏紧的城市。而观察一手住宅销售价格环比数据，受国家推出海南国际旅游岛战略的消息刺激，三亚、海口进入前10名，并且三亚领先全国，12月一手房价环比上涨5.1％，

　　4.非住宅物业市场复苏较弱。新建非住宅销售价格同比上涨4.3％，环比上涨0.6％，其中，办公楼销售价格同比上涨6.4％，环比上涨0.6％。非住宅物业的价格上涨幅度低于住宅，显示由于后周期的特性，并且需要来自实体经济复苏的真实支撑，非住宅物业特别是商务和零售地产物业市场的复苏晚于住宅市场、程度也弱于住宅市场。

　　5.我们的对房地产后市的判断：随着政府调控政策的逐步深入和效应显现，我们认为，供求将在未来1-2个季度逐步扭转，房价涨幅将会得到抑制。目前继续维持对房地产行业"中性"的投资评级。1月以来住宅成交量大幅萎缩，我们跟踪的16个城市到13日为止，日均成交量环比12月下滑了52％。