专稿:唐山房价走势分析

      一个城市经济发展速度、发展阶段以及他所处的经济发展环境，决定了能否达到一个合理的房价范围，合理都是相对的。房价在什么范围内比较合理，这与城市的规模、城市产业结构以及城市的地理位置不同而不同。形成唐山市住房价格持续上涨的因素有很多，主要有：

　　1.国内整体房价的持续上涨。据国家发改委和国家统计局18日联合发布的统计数据，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%。全国房地产价格的上涨将会进一步拉动唐山的住宅市场价格。对于过去的五年，影响唐山房价上涨的因素还包括：国家房改政策引发消费观念的巨大转变；金融政策鼓励个人购买住房；房屋商品化必然带来快速的市场流通等等。

　　2.符合全国发展趋势的区域环境。唐山的区位优势明显，地处环渤海中心地带，南临渤海，北依燕山，正处于环渤海经济圈中心；交通便利、路网发达，是联结东北与华北的重要交通纽带；石油、铁矿石、煤炭、盐碱、有色金属等矿产资源丰富，尤其是港口资源得天独厚；居住总人口719万，市区中心区人口301万。作为京津唐的重要组成部分，唐山依托能源优势，城市发展格局进一步完善，经济基础是发展的基石。市富民安，百姓康居乐业。

　　3.住房需求巨大。从1998年国家推行住房私有化，2000年商品房被唐山市民所接受，到2003年房贷全面放宽，唐山住房的市场价格一路走高，其中因素有以下几点：(1)家庭收入的普遍提高，需要满足改善居住条件的需求；(2)市场住房可供应量的不足；(3)股市、基金的风险使一大部分资金流入楼市，从而使住房成为最为可靠的投资点；(4)震后新生儿近年来都到了适婚年龄，年轻人需要成家单独居住；(5)外县区有能力的购房者为提升子女的就学水平来唐落户；(6)地方经济持续发展吸引外地人员来唐发展从而安家；(7)亲朋好友及同事间盲目的攀比心理加大了供求矛盾。

　　4.地方政府的调控。近五年，唐山市路南区、路北区的开竣工住宅建筑面积一直控制在稳步提高的基础之上，规划部门规划面积逐步放量，建设主管部门开工面积控制，房管部门商品房预售机制，对于房价的走高起了一定的作用。

　　提高唐山老百姓的住房保证措施

　　1.政府出台“以地补房”政策。由市政府出台“以地补房”政策，规定唐山县(市)区各级政府掌握的开发商品房的土地收益必须超过五成用于经济适用房和廉租房建设。“以地补房”是政府调控市场的有效措施，逐步提高建设经济适用房和廉租房的规模，必然会降低购房者预期热情，供求平衡房价才会稳定。同时可以有力拉动相关行业的发展，刺激普通民众的消费。

　　2.按不同需求提供住宅用地的土地供应量。土地供应是形成住宅有效供应的源头。依照目前我市住宅需求的巨大潜力，必须保持相当规模的土地供应量，才能使市场整体供需维持平衡。而且，从土地供应至形成住宅供应还须1至3年时间。土地、规划部门可以分类提供不同需求的住宅用地供应：廉租房、经济适用房、限价房、商品房。廉租房提供给那些最为贫困的民众，满足“住”的需求；经济适用房出售给那些依靠银行或公积金贷款基本可以承受得起的群体；限价房则是面向中等收入水平的家庭供应，用于改善居住环境；商品房则是提供给富裕程度较高的群体。若要稳定中长期住房价格，必然要提前测算土地供应规模。

　　唐山在建设“四城”、完善“四大主体功能区”、推动“四点一带”建设的同时，要着眼于市区环线外延。目前，建设路拓宽工程结束，北新道正在施工中，外环线基本全线通车，城市面貌日新月异。作为经济强市，规划建设城市二环路已经成熟，地域面积的外延会极大地提升城市综合实力，按照区域的城市需求属性规划用地使用性质，发展城市中心区规模，土地供应量的增加必将对稳定住房价格起到关键性的因素。

　　3.加快推进住房保障。住宅保障不仅具有社会保障的作用，而且还有为市场解压的功效。只有建立健全住宅保障制度，才能避免把唐山的中低收入群体挤压到纯粹的商品住宅市场，从而缓解商品住宅市场的需求压力。有三条措施可供政府决策参考：一是快速扩大廉租房政策的覆盖面。切实落实九部委联合发布的《廉租住房保障办法》，同时在政策主导的前提下，运作多样化、灵活化的机制，鼓励民营企业参与到廉租房的建设和运作中来，提高廉租房在年度开竣工面积中的所占比例，并不少于20%。二是提高监管中等偏下收入家庭购买经济适用房的措施。经济适用房建设规模、套数的比重保持在年度开工总量的15%以内比较合适。同时，动用银行个人贷款证询、房管部门住房保有量查询、居委会入房调查、监理所机动车保有量调查等多种方法监管适用购买人群，从而把经济适用房供给真正需要的人群。三是推广完善限价商品房政策。限制楼面价格拍卖土地、严格执行70／90政策、制定交房标准和配套标准、实名制购买等措施是缓解中产阶级自住需求的有效途径，比较适于面向中等收入群体。实施限价房土地供应和适量放开建设规模已经成熟。

　　4.大力发展住房租赁市场。2006年的“国十五条”中曾明确规定“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。”唐山的房地产市场日渐成熟，租赁市场更为重要，它既是对交易市场的有效补充，又能在很大程度上缓解购房需求压力。欧洲等发达国家住房租赁市场的地位很高，大约50%的居民是通过租赁解决居住问题的。今年一季度，二手房租赁与销售的交易比率为4∶1，可见租赁市场的活跃。政府应该建立一套完整的住房租赁体系，房管部门牵头，除了目前实施的廉租房制度外，还应通过政策性补贴，引导开发商建设类似唐山现有的“大学生公寓”等类型的租赁用房。

　　5.市区整体规划执行国家70／90政策。按照唐山年度住宅市场规划开工量，整体控制70／90政策。不针对某一个住宅项目执行，而是按照需求梯次落实政策。廉租房按照50m2、60m2户型90%以上配比；经济适用房按照60m2、70m2、90m2户型90%以上配比；限价房按照70／90政策设计户型配比；商品房按照90m2以上户型70%以上配比。